Comprar una propiedad en Chile: documentos y verificaciones clave

Comprar una propiedad en Chile es una decisión jurídica y financiera que exige revisar mucho más que el precio, la ubicación o el estado visible del inmueble. Antes de entregar una reserva, firmar una promesa de compraventa o solicitar un crédito hipotecario, el comprador debe comprobar quién es realmente el propietario, si existen hipotecas o prohibiciones, si las construcciones están regularizadas, si hay deudas pendientes y si el inmueble puede ser transferido e inscrito sin impedimentos.

Una casa, departamento, terreno, parcela, oficina, local comercial, estacionamiento o bodega puede aparentar estar en buenas condiciones y, al mismo tiempo, presentar problemas en sus antecedentes legales. También puede ocurrir lo contrario: una propiedad jurídicamente regular puede necesitar reparaciones costosas, tener gastos comunes elevados, encontrarse en una zona afecta a utilidad pública o no disponer de servicios suficientes para el uso que el comprador pretende darle.

En Chile, la firma de la escritura pública de compraventa no basta por sí sola para convertir al comprador en dueño inscrito. La tradición del dominio de los bienes raíces se realiza mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente, según la ubicación del inmueble.

Por esta razón, una compra segura debe comprender varias etapas coordinadas: evaluación financiera, revisión física, estudio de títulos, análisis tributario y municipal, firma de la escritura, pago del precio, inscripción conservatoria y entrega material.

Este artículo explica qué documentos conviene solicitar, cómo verificar una propiedad usada o nueva, qué revisar en un condominio, cómo funciona una promesa de compraventa, qué antecedentes pide habitualmente un banco, cuáles son los riesgos más frecuentes y qué hacer después de la inscripción.

Los requisitos, aranceles, formularios, condiciones hipotecarias y modalidades de atención pueden cambiar. Antes de cerrar una operación debe confirmarse la información con el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, la Dirección de Obras Municipales, el Servicio de Impuestos Internos, la Tesorería General de la República, la institución financiera y los profesionales que intervengan.

La compra de un inmueble suele representar una de las operaciones económicas más importantes en la vida de una persona. El compromiso no se limita al precio de compraventa. También pueden existir gastos notariales, conservatorios, tributarios, financieros, de tasación, seguros, reparaciones, contribuciones, gastos comunes y costos de habilitación.

Además, no todas las propiedades se compran de la misma manera. Existen diferencias entre:

• Una vivienda usada vendida directamente por su propietario.
• Una vivienda nueva terminada.
• Una propiedad comprada en verde o en blanco.
• Un inmueble adquirido mediante crédito hipotecario.
• Una compra al contado.
• Una vivienda adquirida con subsidio.
• Un departamento sometido a copropiedad inmobiliaria.
• Una parcela o predio rural.
• Un inmueble heredado.
• Una propiedad adquirida en remate.
• Un local comercial u oficina.
• La compra de derechos sobre una propiedad en comunidad.

Cada escenario requiere documentos y verificaciones particulares. En una vivienda usada resulta fundamental estudiar la cadena de títulos y los gravámenes. En una vivienda nueva debe revisarse la recepción definitiva, la individualización de la unidad y las condiciones de postventa. En un terreno rural cobran especial importancia la subdivisión, el acceso, el uso de suelo, el abastecimiento de agua y las restricciones legales.

También debe diferenciarse entre la propiedad material y la titularidad jurídica. La persona que vive en una casa, paga sus cuentas o se presenta como dueña no necesariamente figura como propietaria en el Conservador de Bienes Raíces. Para acreditar el dominio se debe revisar la inscripción conservatoria vigente.

El certificado o copia de dominio vigente permite comprobar quién aparece actualmente como propietario. El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones permite identificar cargas como hipotecas, usufructos, servidumbres, embargos y prohibiciones de enajenar. Ambos documentos son esenciales para iniciar un estudio de títulos.

Antes de avanzar, el comprador debería tener claridad sobre cuatro preguntas básicas:

• ¿La persona que vende puede disponer legalmente del inmueble?
• ¿La propiedad puede utilizarse para el objetivo que el comprador pretende?
• ¿Existen deudas, restricciones o defectos que deban solucionarse?
• ¿El comprador cuenta con el dinero y financiamiento necesarios para completar la operación?

Responderlas requiere reunir documentos de distintas instituciones y analizarlos en conjunto. Una sola certificación rara vez permite evaluar toda la operación.

Información principal

Qué significa comprar una propiedad

La compraventa es el contrato por el cual una parte se obliga a entregar una cosa y la otra a pagar un precio. Tratándose de bienes raíces, el contrato debe formalizarse mediante escritura pública y el dominio se transfiere cuando el título se inscribe en el registro conservatorio correspondiente.

En la práctica, la operación comprende actuaciones diferentes:

• Negociación del precio y condiciones.
• Reserva u oferta.
• Promesa de compraventa, cuando corresponde.
• Estudio de títulos.
• Tasación comercial.
• Aprobación del crédito.
• Preparación y firma de la escritura.
• Cumplimiento de instrucciones notariales.
• Inscripción de dominio.
• Alzamiento de gravámenes anteriores.
• Entrega del precio.
• Entrega material del inmueble.

Estas etapas no ocurren necesariamente el mismo día. Puede transcurrir un período considerable entre la reserva inicial y la inscripción final.

Diferencia entre reserva, promesa, escritura e inscripción

La entrega de las llaves tampoco reemplaza la inscripción. Una persona puede ocupar materialmente el inmueble sin ser todavía su propietaria inscrita.

Quién figura como dueño

La propiedad debe aparecer inscrita a nombre de quien vende. Esto se comprueba mediante una copia de inscripción con vigencia o certificado de dominio vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces competente.

Para solicitarlo generalmente se necesitan:

• Foja.
• Número.
• Año de la inscripción.
• Conservador donde se encuentra registrada.

Si estos datos se desconocen, pueden buscarse en la escritura anterior, en certificados conservatorios o mediante los índices de propiedad.

El certificado de avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos no acredita por sí solo el dominio. El SII registra antecedentes tributarios y catastrales, pero la titularidad jurídica se verifica en el Conservador de Bienes Raíces.

Qué es el estudio de títulos

El estudio de títulos es la revisión jurídica de la historia del inmueble, de las personas que han sido sus propietarias y de los actos que podrían afectar la transferencia.

Su finalidad es determinar si el vendedor tiene un título suficiente y si el comprador puede inscribir el inmueble sin quedar expuesto a reclamaciones, nulidades, gravámenes ocultos o problemas de representación.

Habitualmente comprende la revisión de antecedentes durante un período de diez años o más, dependiendo de la naturaleza de la propiedad, la forma en que fue adquirida y el criterio del profesional que realiza el análisis.

El Conservador de Bienes Raíces de Santiago ofrece una carpeta de estudio de títulos de hasta diez años que incluye copia con vigencia, certificado de gravámenes y prohibiciones y antecedentes de títulos anteriores. Esta carpeta facilita la recopilación documental, pero no sustituye el informe jurídico de un abogado.

Qué revisa el abogado

• Cadena de inscripciones anteriores.
• Validez formal de las escrituras.
• Identidad y capacidad de quienes vendieron.
• Estado civil y régimen matrimonial.
• Herencias y posesiones efectivas.
• Poderes y personerías.
• Hipotecas y prohibiciones.
• Embargos y medidas precautorias.
• Servidumbres.
• Usufructos.
• Subdivisiones y fusiones.
• Correspondencia entre títulos, planos y catastro.
• Pago de contribuciones.
• Antecedentes municipales.

Cuándo es especialmente importante

El estudio es indispensable en cualquier compraventa, pero requiere atención adicional cuando:

• El vendedor adquirió por herencia.
• Existen varios copropietarios.
• La propiedad fue adjudicada en una partición.
• Firma un representante.
• El inmueble pertenece a una sociedad.
• Existen construcciones ampliadas.
• La propiedad proviene de una subdivisión.
• Se compra una parcela rural.
• Hay hipotecas pendientes.
• La venta se realiza con urgencia.
• Se compran derechos y no el inmueble completo.

Documentos principales del Conservador de Bienes Raíces

Copia de inscripción de dominio vigente

Acredita quién aparece como dueño y permite conocer la identificación registral del inmueble.

Debe revisarse que coincidan:

• Nombre del propietario.
• RUN.
• Descripción de la propiedad.
• Deslindes.
• Superficie cuando se indica.
• Foja, número y año.
• Título por el cual se adquirió.

Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones

Informa las cargas y restricciones registradas que afectan a la propiedad. Puede contener:

• Hipotecas.
• Servidumbres.
• Usufructos.
• Embargos.
• Medidas precautorias.
• Prohibiciones bancarias.
• Prohibiciones SERVIU.
• Reglamento de copropiedad.
• Arrendamientos inscritos.

El certificado debe pedirse con una antigüedad suficiente para el estudio. Aunque no tiene un vencimiento legal único, los bancos suelen exigir versiones recientes, muchas veces emitidas dentro de los treinta días anteriores.

Copia de las inscripciones anteriores

Permiten reconstruir la cadena de dominio y comprobar que cada transferencia anterior fue realizada por la persona que tenía facultades para vender.

Copia de hipoteca y prohibición

Si existe una hipoteca, conviene obtener su copia para conocer:

• Acreedor.
• Obligación garantizada.
• Forma de alzamiento.
• Prohibiciones asociadas.
• Inscripción exacta.

Copia de usufructo o servidumbre

Una propiedad puede estar sometida a derechos a favor de terceros. El comprador debe saber qué facultades conservan esas personas y cómo afectan el uso del inmueble.

Hipotecas y prohibiciones

La existencia de una hipoteca no impide necesariamente vender. Muchas propiedades se venden mientras mantienen un crédito hipotecario vigente.

En ese escenario, la escritura debe coordinar:

• Pago de la deuda del vendedor.
• Alzamiento de la hipoteca anterior.
• Cancelación de la prohibición.
• Inscripción del dominio del comprador.
• Constitución de una nueva hipoteca, si la compra se financia.

El comprador no debe entregar directamente al vendedor el monto destinado a pagar la deuda sin un mecanismo seguro. Normalmente se utilizan instrucciones notariales y documentos bancarios que condicionan la entrega del dinero al cumplimiento de las inscripciones y alzamientos.

Embargos y medidas precautorias

Un embargo o una prohibición judicial puede impedir la transferencia. Si el certificado revela una medida de esta naturaleza, no debe firmarse ni pagarse el precio sin analizar:

• Tribunal que la ordenó.
• Causa judicial.
• Vigencia de la medida.
• Condiciones para su alzamiento.
• Riesgo de nuevas actuaciones.

Una promesa que obligue al comprador a adquirir una propiedad embargada sin establecer condiciones de salida puede generar un conflicto difícil de resolver.

Estado civil y régimen patrimonial del vendedor

El vendedor puede necesitar la comparecencia o autorización de su cónyuge dependiendo de su régimen matrimonial, la fecha de adquisición y la naturaleza del inmueble.

El estudio puede requerir:

• Certificado de matrimonio.
• Inscripción del régimen matrimonial.
• Escritura de separación de bienes.
• Liquidación de sociedad conyugal.
• Acuerdo de Unión Civil.
• Certificados de defunción.
• Antecedentes de divorcio.

No basta con que la persona manifieste verbalmente estar soltera o separada. La situación debe comprobarse documentalmente.

Venta por una sociedad o persona jurídica

Cuando el inmueble pertenece a una empresa, el comprador debe verificar:

• Existencia y vigencia de la sociedad.
• Identidad de los representantes.
• Vigencia de sus poderes.
• Facultades para vender.
• Autorizaciones del directorio o socios.
• Limitaciones estatutarias.
• Inexistencia de disolución o liquidación que impida actuar normalmente.

Puede solicitarse:

• Escritura de constitución.
• Modificaciones.
• Estatutos actualizados.
• Certificado de vigencia de sociedad.
• Certificado de vigencia de poderes.
• Acta de directorio.
• Inscripciones del Registro de Comercio.

Venta mediante poder

Si el dueño no firma personalmente, el mandatario debe contar con facultades suficientes para vender, fijar el precio, recibir pagos, suscribir la escritura y realizar las demás actuaciones necesarias.

Debe revisarse:

• Fecha del poder.
• Forma en que fue otorgado.
• Vigencia.
• Facultades expresas.
• Ausencia de revocación.
• Individualización del inmueble.
• Validez en Chile si fue otorgado en el extranjero.

Un poder general de administración puede no ser suficiente para vender una propiedad.

Propiedades heredadas

Cuando el vendedor adquirió por herencia, debe comprobarse que se hayan completado las actuaciones sucesorias necesarias.

Normalmente se revisa:

• Certificado de defunción.
• Resolución de posesión efectiva.
• Inventario de bienes.
• Certificado de impuesto a la herencia.
• Inscripción de posesión efectiva.
• Inscripción especial de herencia.
• Adjudicación, si existe.
• Identificación de todos los herederos.

Si el inmueble continúa inscrito a nombre de la persona fallecida y no se han practicado las inscripciones sucesorias, la venta puede quedar impedida.

También debe verificarse si existen herederos menores de edad o personas que necesitan representación y autorización judicial.

Compra de derechos sobre una propiedad

Comprar derechos no equivale necesariamente a comprar una parte material delimitada del inmueble. Una persona puede adquirir una cuota en una comunidad sin recibir el dominio exclusivo de una casa, sitio o sector determinado.

Antes de comprar derechos se debe aclarar:

• Porcentaje que se transfiere.
• Origen de la comunidad.
• Identidad de los demás comuneros.
• Uso material actual.
• Existencia de un acuerdo de partición.
• Posibilidad real de subdividir.
• Acceso al predio.
• Deudas y gravámenes.

Un croquis informal que asigna un sector a cada comunero no reemplaza una subdivisión legal ni una adjudicación inscrita.

Documentos tributarios de la propiedad

Certificado de avalúo fiscal

Informa el valor fiscal, rol, destino y características catastrales registradas por el Servicio de Impuestos Internos.

El avalúo fiscal sirve para fines tributarios y no debe confundirse con el precio comercial ni con una tasación bancaria.

El SII permite obtener certificados de avalúo y antecedentes de terceros utilizando el rol o la dirección del inmueble.

Rol de avalúo

El rol identifica el inmueble en el catastro fiscal. Debe coincidir con la unidad que se compra.

En departamentos pueden existir roles separados para:

• Departamento.
• Estacionamiento.
• Bodega.
• Local.
• Otra unidad independiente.

Si la escritura ofrece un departamento con estacionamiento y bodega, debe comprobarse que todos estén correctamente individualizados y transferidos.

Certificado de deuda de contribuciones

Permite conocer las cuotas impagas asociadas al rol. La Tesorería General de la República informa que este certificado tiene una vigencia de un mes, debido a que los recargos de una deuda morosa pueden variar.

Antes de firmar debe establecerse:

• Si la propiedad paga contribuciones.
• Qué cuotas están pendientes.
• Quién las pagará.
• Cómo se acreditará el pago.
• Qué ocurre con cuotas suplementarias.

Comprobante de la última cuota

El Conservador puede exigir la constancia de pago de la última contribución para inscribir una compraventa. En propiedades exentas puede requerirse el certificado de avalúo fiscal.

Propiedad exenta de contribuciones

La exención no significa que el inmueble carezca de rol ni que todos sus componentes estén exentos. Estacionamientos, bodegas o ampliaciones pueden tener un tratamiento distinto.

Documentos municipales

La Dirección de Obras Municipales conserva antecedentes relacionados con permisos, recepciones, subdivisiones, urbanización y destino del inmueble.

La revisión municipal ayuda a detectar construcciones no regularizadas, ampliaciones sin permiso, cambios de destino o afectaciones urbanísticas.

Certificado de Informaciones Previas

Informa las normas urbanísticas aplicables al predio, entre ellas:

• Uso de suelo.
• Altura permitida.
• Coeficientes de construcción.
• Distanciamientos.
• Adosamientos.
• Riesgos o restricciones.
• Condiciones de subdivisión.

Es especialmente importante cuando se compra para construir, ampliar, desarrollar una actividad comercial o cambiar el uso actual.

Certificado de recepción definitiva

Acredita que la obra fue recibida por la Dirección de Obras Municipales conforme al permiso correspondiente.

Debe revisarse:

• Fecha de recepción.
• Superficie recibida.
• Destino.
• Unidades incluidas.
• Recepciones parciales.
• Ampliaciones posteriores.

Una vivienda puede tener recepción para la construcción original, pero no para ampliaciones, quinchos, segundos pisos, cierres o terrazas incorporadas con posterioridad.

Permiso de edificación

Permite comparar lo autorizado con lo efectivamente construido.

Planos aprobados

Los planos pueden mostrar:

• Distribución.
• Superficies.
• Deslindes.
• Estacionamientos.
• Bodegas.
• Bienes comunes.
• Ampliaciones autorizadas.

Certificado de afectación a utilidad pública

Permite conocer si todo o parte del terreno se encuentra afecto a una declaratoria relacionada con futuras obras públicas o vialidad.

El Ministerio de Vivienda dispone de formularios oficiales para certificados de Informaciones Previas, afectación a utilidad pública y copropiedad inmobiliaria, los cuales se solicitan ante la Dirección de Obras Municipales correspondiente.

Certificado de número

Acredita la numeración municipal asignada. Es útil cuando existen diferencias entre la dirección utilizada comercialmente, la escritura y los registros tributarios.

Regularización de ampliaciones

Una ampliación no regularizada puede afectar:

• Tasación bancaria.
• Obtención de crédito.
• Permisos futuros.
• Seguros.
• Venta posterior.
• Pago de contribuciones.
• Responsabilidad por infracciones.

Antes de comprar debe determinarse:

• Qué superficie está reconocida por la municipalidad.
• Qué superficie registra el SII.
• Qué superficie aparece en el título.
• Si es posible regularizar lo construido.
• Quién asumirá el costo y el riesgo.

No debe darse por seguro que toda ampliación puede regularizarse. Puede incumplir distanciamientos, ocupación de suelo, altura, seguridad o normas del condominio.

Compra de departamento o unidad en condominio

La compra de un departamento implica adquirir dominio exclusivo sobre la unidad y derechos proporcionales en los bienes comunes.

Además de los antecedentes generales, debe solicitarse:

• Reglamento de copropiedad.
• Certificado de copropiedad.
• Planos del condominio.
• Certificado de gastos comunes.
• Actas recientes de asamblea.
• Presupuesto anual.
• Información del fondo de reserva.
• Seguro colectivo del condominio.
• Registros de mantención.
• Antecedentes de juicios o reparaciones.

Reglamento de copropiedad

Puede contener normas sobre:

• Uso de departamentos.
• Mascotas.
• Estacionamientos.
• Arriendos temporales.
• Ruidos.
• Modificaciones.
• Uso de bienes comunes.
• Porcentaje de gastos comunes.
• Multas.

El comprador quedará sujeto a estas reglas, aunque no haya participado en su aprobación.

Gastos comunes

Solicite un certificado o declaración de la administración que informe:

• Saldo ordinario.
• Cuotas extraordinarias.
• Multas.
• Intereses.
• Convenios de pago.
• Obligaciones próximas.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria regula el cobro de gastos comunes y demás obligaciones económicas, cuyos avisos firmados por el administrador pueden tener mérito ejecutivo.

Actas de asamblea

Pueden revelar proyectos o problemas que no aparecen en la publicidad:

• Reparación de ascensores.
• Cambio de techumbre.
• Filtraciones.
• Demandas contra la inmobiliaria.
• Cuotas extraordinarias.
• Déficit financiero.
• Conflictos de seguridad.
• Restricciones de uso.

Estacionamientos y bodegas

Compruebe si son:

• Unidades independientes.
• Bienes comunes asignados en uso exclusivo.
• Derechos incorporados al reglamento.
• Espacios arrendados informalmente.

No basta con que el vendedor entregue una llave o indique verbalmente un estacionamiento.

Revisión física y técnica

El estudio jurídico no reemplaza una inspección técnica.

Un profesional puede revisar:

• Estructura visible.
• Humedad.
• Filtraciones.
• Instalaciones eléctricas.
• Gas.
• Agua potable.
• Alcantarillado.
• Techumbre.
• Aislación.
• Ventanas.
• Pisos.
• Plagas.
• Calefacción.
• Estado de ampliaciones.

Humedad y filtraciones

Revise muros, cielos, baños, terrazas, ventanas y sectores cercanos a cañerías. Pintura reciente en un área aislada puede estar ocultando una reparación o daño.

Electricidad

Compruebe el tablero, protecciones, enchufes, empalme y capacidad para los equipos que utilizará.

Gas

Verifique certificaciones, ventilaciones, calefones, conexiones y posibles observaciones.

Agua y alcantarillado

Revise presión, filtraciones, medidores, conexión formal y estado de desagües.

Ruido y entorno

Visite la propiedad en distintos horarios. Observe:

• Tránsito.
• Comercio nocturno.
• Aeropuertos o vías férreas.
• Obras cercanas.
• Seguridad.
• Iluminación.
• Estacionamiento.
• Transporte público.

Tasación comercial

La tasación estima el valor de mercado del inmueble y, en operaciones hipotecarias, permite al banco determinar el monto máximo que está dispuesto a financiar.

El precio pactado y la tasación pueden ser diferentes. Si la propiedad se vende por un precio superior al valor aceptado por el banco, el comprador tendrá que aportar una diferencia mayor.

La tasación no reemplaza el estudio de títulos ni la inspección completa. Su objetivo principal es estimar valor y evaluar la garantía.

Crédito hipotecario

Antes de comprometer la compra conviene solicitar una evaluación o preaprobación financiera.

El banco puede pedir al comprador:

• Cédula de identidad.
• Liquidaciones de sueldo.
• Certificado de cotizaciones.
• Contrato de trabajo.
• Declaraciones tributarias.
• Carpeta tributaria.
• Antecedentes de deudas.
• Documentos de otros ingresos.
• Información del codeudor.
• Antecedentes de bienes.

Además, solicitará documentos de la propiedad para revisar que pueda inscribirse a nombre del comprador y entregarse en garantía.

Qué comparar entre créditos

• Tasa de interés.
• Carga Anual Equivalente.
• Costo Total del Crédito.
• Plazo.
• Porcentaje financiado.
• Tipo de tasa.
• Moneda o unidad de reajuste.
• Dividendos.
• Seguros.
• Gastos operacionales.
• Condiciones de prepago.

Seguros hipotecarios

Los créditos hipotecarios contemplan seguro de incendio y seguro de desgravamen. Pueden agregarse coberturas como sismo, invalidez o daños por agua, según la operación.

Gastos operacionales

Pueden incluir:

• Tasación.
• Estudio de títulos.
• Redacción de escritura.
• Gastos notariales.
• Impuesto de timbres y estampillas cuando corresponde.
• Inscripciones conservatorias.
• Seguros.
• Alzamientos.

La CMF identifica estos conceptos como gastos habituales de una operación hipotecaria. Los montos deben solicitarse al banco y compararse antes de aceptar.

Compra al contado

Pagar al contado no elimina la necesidad de un estudio de títulos. El banco suele revisar los antecedentes cuando financia, pero en una compra sin crédito el comprador debe contratar directamente esa revisión.

También debe establecer un mecanismo seguro para pagar el precio. Son habituales:

• Vale vista.
• Depósito a plazo endosable.
• Instrucciones notariales.
• Transferencia condicionada.
• Pago directo a un acreedor hipotecario.

No es recomendable transferir la totalidad antes de firmar ni antes de establecer condiciones claras para la inscripción.

Reserva de una propiedad

La reserva suele consistir en un pago destinado a demostrar interés y retirar temporalmente el inmueble de la venta.

Antes de pagar debe revisarse:

• Identidad de quien recibe.
• Facultades del corredor.
• Monto.
• Duración.
• Condiciones de devolución.
• Consecuencias si el crédito es rechazado.
• Consecuencias si el estudio de títulos presenta problemas.
• Forma en que se imputará al precio.

Una reserva no debe contener obligaciones desproporcionadas ni sanciones ambiguas.

Promesa de compraventa

La promesa obliga a las partes a celebrar la compraventa futura cuando se cumplan las condiciones pactadas.

Debería establecer:

• Identificación de las partes.
• Descripción del inmueble.
• Precio.
• Forma de pago.
• Plazo o condición para firmar.
• Estado de títulos.
• Obligación de alzar gravámenes.
• Consecuencias del rechazo del crédito.
• Multas.
• Entrega material.
• Distribución de gastos.
• Tratamiento de contribuciones y gastos comunes.

Condición de aprobación del crédito

Si el comprador depende de financiamiento, conviene establecer qué ocurrirá si:

• El banco rechaza el crédito.
• Financia un monto menor.
• La tasación resulta baja.
• La tasa cambia.
• El inmueble no es aceptado como garantía.

Sin una cláusula clara, el comprador podría quedar obligado a pagar una multa aunque no consiga financiamiento.

Condición de títulos conformes

La promesa debería permitir terminar la operación o exigir correcciones cuando el estudio revele defectos graves que no se solucionen dentro del plazo.

Multas

Las sanciones deben ser equilibradas, claras y aplicables a ambas partes según sus obligaciones.

Compra en verde o en blanco

Comprar en verde significa comprometer una unidad de un proyecto que se encuentra en construcción. La compra en blanco ocurre en una etapa anterior, cuando la obra aún no comienza o se encuentra en fase inicial.

Antes de firmar debe revisarse:

• Identidad de la inmobiliaria.
• Propiedad del terreno.
• Permiso de edificación.
• Planos.
• Especificaciones técnicas.
• Superficies.
• Fecha estimada de entrega.
• Tolerancias.
• Estacionamiento y bodega.
• Condiciones de desistimiento.
• Garantía de anticipos.

Cuando una inmobiliaria celebra una promesa respecto de una vivienda, local u oficina que no cuenta con recepción definitiva y el comprador entrega parte del precio, la normativa exige caucionar esos anticipos mediante una póliza de seguro o boleta bancaria en las condiciones legales aplicables.

Especificaciones técnicas

Deben indicar materiales, terminaciones, equipamiento y características principales. La publicidad y documentos entregados deben conservarse.

Plazo de entrega

Revise:

• Fecha estimada.
• Prórrogas permitidas.
• Causales de fuerza mayor.
• Multas por atraso.
• Condiciones para firmar la escritura.

Superficie útil, total y de terraza

No compare proyectos utilizando solamente una cifra general. Pregunte cómo se calcula cada superficie.

Compra de una vivienda nueva terminada

Además de los documentos generales, solicite:

• Recepción definitiva.
• Permiso de edificación.
• Planos.
• Especificaciones técnicas.
• Manual de uso y mantención.
• Reglamento de copropiedad.
• Protocolo de entrega.
• Información de postventa.
• Garantías de equipos.

Inspección de entrega

Antes de recibir, revise:

• Puertas y ventanas.
• Cerámicas.
• Pisos.
• Artefactos.
• Enchufes.
• Grifería.
• Desagües.
• Calefacción.
• Medidores.
• Muros y cielos.

Las observaciones deben anotarse en un acta y acompañarse con fotografías.

Responsabilidad por fallas

En viviendas nuevas existen plazos legales para ejercer acciones por defectos: diez años para fallas estructurales, cinco años para elementos constructivos o instalaciones y tres años para terminaciones o acabados. Los plazos se cuentan conforme a las reglas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Compra de una parcela o inmueble rural

La compra rural requiere verificaciones adicionales. No debe asumirse que una parcela puede utilizarse libremente para construir una vivienda, desarrollar turismo, instalar un negocio o subdividir nuevamente.

Conviene revisar:

• Inscripción de dominio.
• Plano de subdivisión.
• Resoluciones o certificados del Servicio Agrícola y Ganadero.
• Acceso legal.
• Servidumbres de tránsito.
• Abastecimiento de agua.
• Derechos de aprovechamiento de aguas.
• Electricidad.
• Alcantarillado o sistema particular.
• Uso de suelo.
• Riesgos naturales.
• Restricciones ambientales.
• Contribuciones.

Acceso legal

Que exista un camino material no significa que el comprador tenga un derecho permanente a utilizarlo. Debe comprobarse si el acceso:

• Es un camino público.
• Forma parte del predio.
• Está respaldado por una servidumbre inscrita.
• Depende de una autorización informal.

Agua

La venta del terreno no incluye necesariamente derechos de aprovechamiento de aguas. Debe verificarse si estos derechos existen, quién es su titular y si están inscritos.

Parcelaciones informales

Debe evitarse la compra de un “sitio” delimitado solo por cercos o croquis cuando jurídicamente se venden derechos en un predio mayor.

Propiedades con subsidio o prohibiciones SERVIU

Una vivienda adquirida con apoyo estatal puede tener prohibiciones de vender, arrendar o gravar durante un período.

Antes de comprar debe revisarse:

• Inscripción de la prohibición.
• Plazo.
• Condiciones de alzamiento.
• Autorizaciones requeridas.
• Restricciones especiales.

No debe firmarse una promesa suponiendo que el alzamiento será automático.

Compra en remate

En un remate judicial o concursal, el comprador debe estudiar:

• Bases del remate.
• Expediente.
• Mínimo.
• Garantía para participar.
• Plazo de pago.
• Gravámenes que se alzarán.
• Gastos comunes.
• Contribuciones.
• Ocupantes.
• Estado físico.

Adjudicarse una propiedad no garantiza recibirla desocupada inmediatamente.

Arrendatarios y ocupantes

Antes de comprar debe determinarse quién ocupa la propiedad y con qué título.

Solicite:

• Contrato de arrendamiento.
• Comprobantes de pago.
• Fecha de término.
• Inventario.
• Garantía.
• Información de juicios.

Una cláusula de entrega desocupada debe indicar fecha, multas y mecanismo de verificación.

Servicios y deudas de consumo

Revise:

• Electricidad.
• Agua.
• Gas.
• Derechos de aseo.
• Gastos comunes.
• Alarmas.
• Calefacción central.

Aunque algunas deudas son personales y no se transfieren automáticamente, pueden causar interrupciones o trámites adicionales. Conviene recibir certificados y lecturas de medidores.

Aspectos importantes que debe conocer el usuario

La inscripción es la etapa que transfiere el dominio

La firma y el pago no sustituyen el registro conservatorio.

El avalúo fiscal no demuestra quién es dueño

Debe utilizarse la inscripción de dominio vigente.

El corredor no reemplaza al abogado

El corredor facilita la operación comercial, pero el estudio jurídico debe proteger los intereses del comprador.

La tasación no reemplaza la inspección técnica

Un tasador puede no detectar todos los daños o incumplimientos constructivos.

Una ampliación visible puede no estar regularizada

Debe compararse la realidad con los antecedentes municipales y tributarios.

Una promesa puede generar obligaciones exigibles

No debe firmarse como si fuera una simple reserva.

El rechazo del crédito debe estar previsto

La promesa debería regular qué ocurre si no se obtiene el financiamiento necesario.

Las deudas deben pagarse con mecanismos verificables

Contribuciones, hipotecas y gastos comunes deben quedar regularizados de acuerdo con la escritura y las instrucciones notariales.

La entrega material debe documentarse

Conviene firmar un acta con llaves, medidores, estado del inmueble e inventario.

Cómo realizar el proceso o encontrar la información

Defina presupuesto y forma de financiamiento

Calcule:

• Ahorro disponible.
• Pie.
• Dividendo.
• Gastos operacionales.
• Contribuciones.
• Gastos comunes.
• Seguros.
• Reparaciones.
• Equipamiento.

Solicite una evaluación hipotecaria

Obtenga una preaprobación antes de comprometerse, pero recuerde que está sujeta a la tasación y al estudio del inmueble.

Visite la propiedad varias veces

Hágalo en distintos horarios y, si es posible, acompañado de un profesional.

Solicite la identificación del vendedor

Compruebe que coincida con la inscripción.

Pida los antecedentes conservatorios

Como mínimo:

• Dominio vigente.
• Hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• Títulos anteriores.
• Copias de cargas relevantes.

Revise los antecedentes tributarios

Obtenga:

• Rol.
• Avalúo.
• Deuda de contribuciones.
• Último comprobante.

Revise la situación municipal

Solicite los certificados y planos necesarios según la propiedad.

Analice la copropiedad

Si es un departamento, solicite reglamento, actas, gastos comunes y antecedentes financieros.

Contrate el estudio de títulos

No se limite a la revisión del banco si necesita asesoría independiente.

Negocie la promesa

Incluya condiciones de crédito, títulos, multas, plazos y entrega.

Complete la aprobación financiera

Entregue al banco los documentos y espere la tasación y aprobación final.

Revise la escritura

Compruebe:

• Identificación.
• Descripción del inmueble.
• Precio.
• Forma de pago.
• Hipotecas.
• Alzamientos.
• Entrega.
• Contribuciones.
• Gastos comunes.
• Estacionamientos y bodegas.

Firme e ingrese instrucciones notariales

Las instrucciones deben detallar cuándo se entregarán los documentos de pago.

Solicite la inscripción

La escritura se presenta ante el Conservador competente. Para una inscripción simple pueden exigirse la copia autorizada, certificado de deuda de contribuciones, constancia de la última cuota y certificado de avalúo en casos aplicables.

Revise el resultado

Obtenga la copia de inscripción a nombre del comprador y compruebe los alzamientos y nuevas garantías.

Realice la entrega material

Firme un acta que contenga:

• Fecha.
• Llaves.
• Lectura de medidores.
• Inventario.
• Observaciones.
• Documentos recibidos.

Recomendaciones antes de comenzar

• No entregue dinero sin un documento claro.
• Solicite antecedentes recientes.
• Contrate un abogado independiente.
• Compruebe la recepción municipal.
• Revise contribuciones y gastos comunes.
• Compare créditos.
• No dependa de una aprobación verbal.
• Incluya una condición por títulos defectuosos.
• Revise físicamente la propiedad.
• Guarde la publicidad y comunicaciones.
• Utilice instrucciones notariales.
• No dé por terminada la compra antes de la inscripción.

Errores comunes que conviene evitar

• Confiar solo en el vendedor.
• Creer que el rol acredita dominio.
• Firmar una promesa sin revisión.
• No incluir el rechazo del crédito.
• No estudiar títulos.
• Omitir estacionamientos o bodegas.
• No revisar la municipalidad.
• Ignorar ampliaciones.
• No pedir gastos comunes.
• Pagar directamente antes de inscribir.
• Comprar derechos creyendo que se adquiere un sitio.
• No revisar el acceso de una parcela.
• Confundir tasación con inspección.
• No verificar la fecha de entrega.

Costos que deben considerarse

Precio y pie

El pie es la parte del precio que no financia el crédito. Debe calcularse considerando la tasación, porque el banco puede prestar sobre el menor valor entre precio y tasación.

Gastos notariales

Pueden incluir escritura, copias, instrucciones y otros documentos.

Derechos conservatorios

Se generan por la inscripción de dominio, hipoteca, prohibición y alzamientos. Los valores dependen de la actuación y del Conservador.

Tasación y estudio de títulos

El banco suele cobrar estos servicios como parte de los gastos operacionales.

Impuestos

Puede existir impuesto de timbres y estampillas asociado al crédito. En propiedades nuevas también debe revisarse el tratamiento tributario del precio.

Seguros

El dividendo hipotecario puede incluir seguros de desgravamen e incendio, además de coberturas adicionales.

Contribuciones y aseo

Considere los pagos periódicos asociados al inmueble y confirme quién asumirá las cuotas cercanas a la fecha de compraventa.

Gastos comunes

Revise el promedio de los últimos meses y las cuotas extraordinarias aprobadas.

Reparaciones y habilitación

Incluya pintura, mudanza, muebles, instalaciones y reparaciones urgentes.

Prevención de fraudes

Verificar identidad y dominio

No entregue dinero usando solamente una copia de cédula o una escritura antigua. Obtenga certificados directamente desde los canales oficiales.

Comprobar al corredor

Solicite:

• Nombre y RUT.
• Empresa.
• Mandato del vendedor.
• Cuenta autorizada para recibir dinero.
• Comprobante de reserva.

No transferir por presión

Desconfíe de mensajes que exigen pagar inmediatamente para evitar perder una oportunidad sin permitir revisar documentos.

Confirmar instrucciones bancarias

Verifique cualquier cambio de cuenta mediante un canal independiente. Los fraudes por suplantación de correos pueden modificar datos de pago.

No compartir claves

No entregue ClaveÚnica, claves bancarias ni códigos de seguridad al corredor, vendedor o supuesto funcionario.

Revisar documentos electrónicos

Compruebe firmas electrónicas y códigos de verificación. Una imagen de un timbre no garantiza autenticidad.

Qué hacer después de comprar

Obtener la inscripción

Guarde una copia de dominio y verifique todos los datos.

Actualizar el SII

Revise que el inmueble quede asociado correctamente al nuevo propietario en el catastro tributario.

Informar al condominio

Entregue a la administración los antecedentes para actualizar el registro de copropietarios.

Cambiar servicios

Solicite el cambio de titularidad de electricidad, agua, gas y otros servicios.

Conservar documentos

Guarde:

• Escritura.
• Inscripción.
• Certificados.
• Promesa.
• Instrucciones notariales.
• Crédito.
• Tasación.
• Planos.
• Acta de entrega.
• Comprobantes.

Revisar seguros

Compruebe las coberturas de incendio, sismo y contenido, especialmente si existe un crédito.

Canales, alternativas o recursos útiles

Conservador de Bienes Raíces

Permite solicitar inscripciones, copias, certificados y antecedentes de gravámenes.

Para propiedades dentro de su jurisdicción puede utilizarse el Conservador de Bienes Raíces de Santiago. Para otras comunas debe localizarse la oficina competente.

ChileAtiende

Dispone de información sobre:

• dominio vigente.
• hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• inscripción de una propiedad.
• deuda de contribuciones.

Servicio de Impuestos Internos

Permite consultar rol, avalúo, destino, contribuciones y antecedentes tributarios.

Acceso: Servicio de Impuestos Internos.

Tesorería General de la República

Permite revisar y pagar contribuciones y obtener certificados de deuda.

Acceso: Tesorería General de la República.

Dirección de Obras Municipales

Es el canal para permisos, recepciones, planos, Informaciones Previas, afectación a utilidad pública y regularizaciones.

Ministerio de Vivienda y Urbanismo

Publica normativa, formularios y antecedentes sobre vivienda, urbanismo y subsidios.

Acceso: Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Comisión para el Mercado Financiero

Entrega información para comparar créditos hipotecarios, gastos y seguros.

Acceso: CMF Educa.

Servicio Nacional del Consumidor

Puede orientar sobre derechos relacionados con inmobiliarias, publicidad, contratos y servicios financieros dentro de sus competencias.

Acceso: SERNAC.

Abogado

Conviene utilizarlo para:

• Estudio de títulos.
• Promesa.
• Escritura.
• Herencias.
• Embargos.
• Compra de derechos.
• Poderes.
• Remates.
• Problemas de inscripción.

Arquitecto, constructor o inspector técnico

Puede evaluar el estado material, la regularización, la superficie y posibles reparaciones.

Cuándo conviene usar cada alternativa

Preguntas frecuentes

¿Qué documento demuestra quién es el dueño?

La copia de inscripción con vigencia o certificado de dominio vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces.

¿El certificado del SII demuestra el dominio?

No. El certificado de avalúo contiene información tributaria, pero no reemplaza la inscripción conservatoria.

¿Firmar la escritura me convierte en dueño?

No de inmediato. La tradición se realiza mediante la inscripción del título.

¿Pagar el precio me convierte en dueño?

No. El pago cumple una obligación contractual, pero el dominio requiere inscripción.

¿Recibir las llaves significa que la propiedad es mía?

No necesariamente. La entrega material y la inscripción son actuaciones diferentes.

¿Qué es la foja, número y año?

Son los datos utilizados para identificar una inscripción conservatoria.

¿Dónde encuentro esos datos?

En la escritura anterior, el dominio vigente y otros certificados del Conservador.

¿Qué es el estudio de títulos?

Es el análisis jurídico de la historia de la propiedad, sus dueños, gravámenes y documentos.

¿Quién debe realizarlo?

Un abogado con experiencia en operaciones inmobiliarias.

¿El banco lo realiza?

El banco revisa los títulos para proteger su garantía. El comprador puede contratar una revisión independiente para proteger sus propios intereses.

¿Cuántos años se revisan?

Habitualmente diez años o más, según el caso.

¿Puedo comprar sin estudio?

Puede firmar, pero asumiría riesgos significativos.

¿Qué es el dominio vigente?

Es el documento que acredita quién figura actualmente como propietario.

¿Tiene vencimiento?

No tiene una vigencia legal general, pero bancos y abogados suelen exigir que sea reciente.

¿Qué informa el certificado de gravámenes?

Hipotecas, usufructos, servidumbres y otras cargas inscritas.

¿Qué informa el certificado de prohibiciones?

Embargos, impedimentos bancarios, prohibiciones SERVIU y otras restricciones.

¿Puedo comprar una propiedad hipotecada?

Sí, si la operación coordina el pago y alzamiento de la hipoteca.

¿Debo pagar la deuda del vendedor?

El precio puede utilizarse parcialmente para pagarla, pero mediante instrucciones y mecanismos seguros.

¿Qué pasa si existe un embargo?

No debería avanzarse sin conocer la causa y obtener una solución jurídicamente suficiente.

¿Qué es una prohibición SERVIU?

Es una restricción asociada habitualmente a viviendas adquiridas con beneficios estatales.

¿Se puede alzar?

Depende del plazo y de las condiciones del programa.

¿Qué pasa si el vendedor está casado?

Debe revisarse su régimen matrimonial y si se necesita comparecencia o autorización del cónyuge.

¿Puede vender un representante?

Sí, si cuenta con un poder vigente y facultades suficientes.

¿Un poder simple sirve?

No siempre. La formalidad y las facultades dependen del acto.

¿Cómo se compra una propiedad heredada?

Debe comprobarse la posesión efectiva, las inscripciones hereditarias y la participación de todos los herederos.

¿Puede vender un solo heredero?

No puede vender por sí solo toda la propiedad si pertenece a una comunidad, salvo adjudicación o representación suficiente.

¿Qué es comprar derechos?

Es adquirir una cuota en una propiedad común, no necesariamente un sector físico exclusivo.

¿Puedo construir en una parte si compro derechos?

No debe asumirse. Se necesita revisar la comunidad, normativa y posibilidades de subdivisión.

¿Qué es el rol de avalúo?

Es el identificador tributario del inmueble ante el SII.

¿El rol debe aparecer en la escritura?

Habitualmente se utiliza para individualización tributaria y debe corresponder al inmueble correcto.

¿Qué es el avalúo fiscal?

Es el valor determinado por el SII para fines tributarios.

¿Es igual al valor comercial?

No.

¿Cómo sé si existen contribuciones pendientes?

Solicitando el certificado de deuda en la Tesorería.

¿Quién paga las contribuciones pendientes?

Debe acordarse en la compraventa y acreditarse antes de la inscripción cuando corresponda.

¿Qué son las cuotas suplementarias?

Son cobros adicionales de contribuciones originados por modificaciones o actualizaciones tributarias.

¿Qué documento municipal debo revisar?

Depende del inmueble, pero son importantes la recepción definitiva, permisos, planos e Informaciones Previas.

¿Qué es la recepción definitiva?

Es el acto municipal que recibe la obra conforme al permiso aprobado.

¿Qué pasa si la casa no tiene recepción?

Puede tener problemas de uso, crédito, seguros, regularización y venta posterior.

¿Una ampliación necesita permiso?

En general debe cumplir las normas y procedimientos municipales aplicables.

¿Cómo sé si está regularizada?

Comparando permisos, recepciones y planos con la construcción real.

¿El banco financia ampliaciones no regularizadas?

Puede excluirlas de la tasación o rechazar el inmueble, según sus políticas.

¿Qué es el Certificado de Informaciones Previas?

Es el documento municipal que informa las normas urbanísticas aplicables al predio.

¿Para qué sirve el certificado de utilidad pública?

Permite saber si el terreno está afectado por una futura obra o planificación pública.

¿Qué debo pedir en un departamento?

Reglamento, gastos comunes, actas, planos, seguro y antecedentes de estacionamiento y bodega.

¿Qué es el reglamento de copropiedad?

Es el instrumento que regula derechos, obligaciones y uso de las unidades y bienes comunes.

¿Pueden prohibir arriendos temporales?

El reglamento y la normativa pueden establecer restricciones que deben revisarse antes de comprar.

¿Cómo sé si hay gastos comunes pendientes?

Solicite un certificado actualizado de la administración.

¿Debo revisar actas de asamblea?

Sí. Pueden revelar reparaciones, cuotas extraordinarias y conflictos.

¿Qué es el fondo de reserva?

Es un fondo destinado a gastos urgentes, extraordinarios o imprevistos del condominio.

¿El estacionamiento siempre tiene una inscripción?

No. Puede ser una unidad independiente o un bien común de uso exclusivo.

¿Cómo compruebo cuál me corresponde?

Revisando escritura, inscripción, planos y reglamento.

¿Qué es una tasación?

Es una estimación del valor comercial utilizada por el banco y las partes.

¿La tasación detecta todos los defectos?

No. Conviene realizar una inspección técnica separada.

¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio?

El banco puede financiar menos y el comprador debe aportar una diferencia mayor.

¿Qué documentos pide un crédito hipotecario?

Antecedentes de identidad, renta, deudas y documentos legales y técnicos del inmueble.

¿La preaprobación garantiza el crédito?

No. Falta la evaluación final, la tasación y el estudio de títulos.

¿Qué gastos tiene un crédito?

Tasación, estudio, notaría, inscripción, impuestos y seguros, entre otros.

¿Qué seguros se asocian al crédito?

Seguro de desgravamen y seguro de incendio, además de coberturas adicionales cuando se contratan.

¿Puedo elegir otra compañía de seguros?

Puede existir la posibilidad de presentar coberturas equivalentes, según las normas y condiciones del crédito.

¿Qué es la CAE?

Es un indicador que permite comparar el costo anual de créditos bajo criterios estandarizados.

¿Qué es el Costo Total del Crédito?

Es el monto total estimado que pagará el deudor considerando las condiciones informadas.

¿Conviene una tasa fija?

Depende de las condiciones y tolerancia al riesgo. Deben compararse todas las alternativas.

¿Qué es una reserva?

Es un acuerdo previo que puede retirar temporalmente el inmueble del mercado.

¿La reserva siempre se devuelve?

Depende del texto firmado.

¿Debo firmar una reserva sin revisar?

No. Debe conocer las condiciones de devolución y sanciones.

¿Qué es la promesa?

Es el contrato que obliga a celebrar posteriormente la compraventa.

¿Es obligatorio firmar promesa?

No en todas las operaciones, pero es habitual cuando existen condiciones pendientes.

¿Debe firmarse ante notario?

Es recomendable y en ciertos casos inmobiliarios la normativa exige formalidades específicas.

¿Qué pasa si no consigo el crédito?

Depende de la cláusula pactada. Por eso debe regularse antes de firmar.

¿Puede la inmobiliaria retener mi reserva?

Depende del contrato y del cumplimiento de las condiciones. Las cláusulas deben revisarse cuidadosamente.

¿Qué es una compra en verde?

Es la adquisición comprometida mientras el proyecto está en construcción.

¿Qué es una compra en blanco?

Es una compra comprometida en una fase aún más temprana del proyecto.

¿Cómo se protegen los anticipos?

En los casos regulados deben estar respaldados por las garantías exigidas legalmente.

¿Debo revisar el permiso del proyecto?

Sí.

¿La publicidad forma parte de lo ofrecido?

Debe conservarse, porque permite acreditar características informadas al comprador.

¿Qué debo revisar al recibir una vivienda nueva?

Terminaciones, instalaciones, equipamiento, medidores y cumplimiento de especificaciones.

¿Cuáles son los plazos por defectos?

Existen plazos de diez, cinco y tres años según la naturaleza del defecto.

¿Desde cuándo se cuentan?

Depende del tipo de defecto; la ley utiliza la recepción definitiva o la inscripción para determinadas categorías.

¿Qué debo revisar en una parcela?

Subdivisión, acceso, agua, uso de suelo, servicios, gravámenes y posibilidades reales de construcción.

¿Un camino visible garantiza acceso?

No. Debe existir un derecho legal o acceso público.

¿Los derechos de agua vienen incluidos?

No necesariamente. Deben identificarse y transferirse de forma separada cuando corresponda.

¿Puedo construir una casa en cualquier parcela?

No. Depende de la normativa territorial y autorizaciones.

¿Qué riesgo tiene una parcelación informal?

Puede implicar compra de derechos sin subdivisión ni dominio exclusivo.

¿Qué debo revisar en un remate?

Bases, expediente, gravámenes, ocupantes, gastos y forma de pago.

¿El remate entrega la propiedad desocupada?

No siempre.

¿Qué pasa si hay un arrendatario?

Debe revisarse el contrato y establecer cómo se entregará la propiedad.

¿Puedo heredar la deuda de servicios?

El tratamiento depende del servicio y de la naturaleza de la deuda, pero conviene regularizar todo antes de recibir.

¿Cómo se paga el precio de forma segura?

Mediante documentos y transferencias sujetos a instrucciones notariales y condiciones verificables.

¿Qué son las instrucciones notariales?

Son instrucciones entregadas al notario para liberar documentos o pagos cuando se cumplen condiciones determinadas.

¿Puedo entregar el dinero directamente al vendedor?

Es riesgoso si no se han coordinado la inscripción y los alzamientos.

¿Cuánto demora la inscripción?

Depende del Conservador, el título y la necesidad de estudios adicionales.

¿Cómo sé si quedó inscrita?

Obtenga la copia con foja, número y año a nombre del comprador.

¿Qué hago si el Conservador observa la escritura?

Solicite el reparo completo y coordine su corrección con el abogado y la notaría.

¿Qué es el acta de entrega?

Es un documento que registra la entrega material, llaves, medidores, inventario y observaciones.

¿Cuándo deben entregarme las llaves?

En la fecha y bajo las condiciones establecidas en la escritura o promesa.

¿Qué hago después de la inscripción?

Actualice SII, administración, servicios, seguros y conserve todos los antecedentes.

¿Puedo comprar sin abogado?

Es posible intervenir personalmente, pero no es recomendable prescindir de asesoría en una operación de esta importancia.

¿El notario revisa todos los títulos?

No reemplaza el estudio jurídico del comprador.

¿El corredor responde por problemas legales?

Dependerá de sus obligaciones y actuaciones, pero su participación no elimina la necesidad de verificar los antecedentes.

¿Cómo evito una estafa?

Verifique dominio, identidad, poderes y cuentas; utilice canales oficiales y no pague bajo presión.

¿Debo compartir mi clave bancaria o ClaveÚnica?

No.

¿Qué documentos debo conservar?

Promesa, escritura, inscripción, certificados, crédito, tasación, planos, acta de entrega y comprobantes.

Comprar una propiedad en Chile requiere una revisión jurídica, financiera, tributaria, municipal y técnica. El precio y la apariencia del inmueble son solo una parte de la decisión.

El primer paso es comprobar quién figura como dueño mediante el certificado de dominio vigente. Luego deben revisarse las hipotecas, gravámenes y prohibiciones, junto con las inscripciones anteriores que forman la cadena de títulos.

El estudio de títulos permite identificar herencias pendientes, problemas de representación, embargos, errores en escrituras, restricciones y otros antecedentes que podrían impedir la inscripción.

También es indispensable revisar el rol y avalúo fiscal, el certificado de deuda de contribuciones, los permisos municipales, la recepción definitiva y los planos. En una ampliación o cambio de destino debe comprobarse que las obras se encuentren regularizadas.

En departamentos y condominios conviene solicitar el reglamento de copropiedad, actas de asamblea, certificado de gastos comunes, presupuesto, fondo de reserva y antecedentes de estacionamientos y bodegas.

La promesa de compraventa debe regular el precio, financiamiento, títulos, multas, plazos, alzamientos y entrega. Si la operación depende de un crédito, debe establecerse qué ocurrirá si el financiamiento se rechaza o la tasación resulta insuficiente.

En compras en verde o en blanco deben revisarse el permiso, las especificaciones, los plazos y las garantías de los anticipos. En viviendas nuevas también deben conservarse los antecedentes de postventa y verificarse las responsabilidades por defectos.

Una parcela o propiedad rural necesita una revisión especial del acceso, subdivisión, uso de suelo, agua, servicios y derechos asociados. Comprar derechos sobre un predio no equivale a adquirir un sitio independiente.

La escritura pública debe reflejar exactamente lo negociado. Después de firmarla, el título debe inscribirse en el Conservador competente. Solo entonces el comprador queda como propietario inscrito.

Finalmente, todos los pagos deben realizarse mediante mecanismos seguros y documentados. Utilizar certificados oficiales, contratar una revisión independiente, conservar los comprobantes y no actuar bajo presión ayuda a prevenir fraudes, deudas inesperadas y dificultades para vender o utilizar la propiedad en el futuro.