Compraventa de una propiedad en Chile: documentos y pasos necesarios

Comprar o vender una propiedad en Chile es una operación jurídica y financiera que requiere revisar mucho más que el precio, la ubicación y el estado visible del inmueble. Antes de firmar, es necesario comprobar quién es el propietario, si puede vender legalmente, si existen hipotecas, embargos, prohibiciones, usufructos, servidumbres, litigios, deudas de contribuciones, ampliaciones sin regularizar o problemas relacionados con una herencia, sociedad conyugal o comunidad.

La compraventa de un inmueble es un contrato solemne. De acuerdo con el Código Civil, la venta de bienes raíces no se considera perfeccionada mientras no se otorgue una escritura pública. Sin embargo, firmar la escritura tampoco convierte inmediatamente al comprador en propietario. La transferencia del dominio se completa mediante la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente al territorio donde se encuentra el inmueble.

Esta diferencia es fundamental. La escritura pública contiene el acuerdo de compraventa y las obligaciones de las partes, pero la inscripción conservatoria es la actuación que permite que el dominio pase jurídicamente al comprador. Por eso, no resulta prudente entregar todo el precio directamente al vendedor sin establecer un mecanismo que proteja al comprador hasta que la inscripción se encuentre completada y las hipotecas o prohibiciones que deban eliminarse hayan sido correctamente alzadas.

La revisión jurídica previa recibe habitualmente el nombre de estudio de títulos. Su finalidad es reconstruir la historia de la propiedad, comprobar la validez de las transferencias anteriores y detectar situaciones que puedan impedir la inscripción o exponer al comprador a futuros conflictos. En una operación financiada mediante crédito hipotecario, el banco encarga su propio estudio, pero ese análisis protege principalmente el interés de la institución financiera y no reemplaza necesariamente una asesoría independiente para el comprador.

También debe realizarse una revisión material y urbanística. La propiedad puede aparecer correctamente inscrita y, aun así, tener ampliaciones sin recepción municipal, una superficie construida distinta de la informada, daños estructurales, deudas de gastos comunes, ocupantes, contratos de arrendamiento, afectaciones a utilidad pública o restricciones establecidas en el reglamento de copropiedad.

En este artículo se explican los documentos necesarios para comprar o vender una propiedad en Chile, las etapas de la operación, el contenido de una promesa, el estudio de títulos, la firma de la escritura, el pago del precio, la inscripción conservatoria y las precauciones especiales para propiedades hipotecadas, heredadas, rurales, nuevas, arrendadas o pertenecientes a un condominio.

La compraventa puede desarrollarse de manera diferente según se trate de una propiedad nueva o usada, de un pago al contado o con crédito hipotecario, y de un inmueble libre de gravámenes o afectado por una hipoteca. No obstante, la mayoría de las operaciones sigue una secuencia semejante.

Aspectos importantes que debe conocer el usuario

La compraventa debe constar en escritura pública

La venta de un bien raíz no se perfecciona mediante un contrato privado firmado entre comprador y vendedor. El artículo 1801 del Código Civil exige escritura pública para la venta de inmuebles.

La escritura debe otorgarse ante una notaría y contener, entre otros antecedentes:

• Identificación completa de las partes.
• Estado civil y régimen patrimonial.
• Descripción e individualización del inmueble.
• Datos de la inscripción de dominio vigente.
• Rol de avalúo.
• Precio.
• Forma y oportunidad de pago.
• Declaración sobre la entrega.
• Gravámenes que se mantienen o alzan.
• Obligaciones tributarias.
• Facultades para corregir errores e inscribir.

La normativa vigente puede consultarse en el Código Civil publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional.

La propiedad se transfiere mediante la inscripción

El artículo 686 del Código Civil establece que la tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa mediante la inscripción del título en el Registro del Conservador.

Esto significa que el comprador no debe considerar terminada la operación únicamente porque firmó la escritura o recibió una copia. La propiedad debe inscribirse en el Conservador competente y posteriormente debe obtenerse una copia de inscripción con vigencia que muestre al nuevo titular.

La información general del trámite se encuentra en la ficha de inscripción de una propiedad de ChileAtiende.

El Conservador competente depende de la ubicación

La escritura debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces que tenga jurisdicción sobre la comuna o territorio donde se encuentra el inmueble.

No todas las propiedades se inscriben en Santiago. Existen conservadores en distintas ciudades y algunas oficinas abarcan varias comunas. Antes de solicitar certificados o presentar la escritura, debe identificarse correctamente la oficina competente.

El certificado de avalúo no acredita quién es el propietario

El certificado de avalúo fiscal es emitido por el Servicio de Impuestos Internos y acredita el valor fiscal del bien raíz, su rol y otros antecedentes tributarios. No acredita el dominio.

La propiedad se demuestra mediante la inscripción vigente del Registro de Propiedad del Conservador. Una persona puede aparecer asociada al rol en una base tributaria y no ser necesariamente el titular conservatorio actualizado.

Los antecedentes fiscales pueden consultarse en la sección de avalúos y contribuciones de bienes raíces del SII.

El estudio de títulos debe realizarse antes de firmar la escritura definitiva

El estudio de títulos busca comprobar que el vendedor tiene un dominio válido, que las transferencias anteriores fueron realizadas correctamente y que no existen defectos que puedan afectar al comprador.

Una revisión normal puede abarcar diez años o más, según el tipo de propiedad y los antecedentes encontrados. No existe un único período suficiente para todos los casos. Si aparece una herencia, partición, regularización, subdivisión, fusión, sociedad, poder o problema de deslindes, puede ser necesario retroceder más.

La notaría no reemplaza el estudio jurídico

La función del notario consiste en autorizar la escritura, verificar las comparecencias y cumplir las formalidades propias del instrumento público. La notaría no necesariamente revisará toda la historia de dominio ni asesorará a cada parte sobre la conveniencia económica del contrato.

El comprador debe asegurarse de que el borrador y los títulos sean analizados por un abogado de confianza o por el equipo jurídico de la institución financiera cuando existe un crédito.

El estudio del banco protege principalmente al banco

En una compra con crédito hipotecario, la institución financiera evalúa si la propiedad constituye una garantía jurídicamente aceptable. Ese análisis es importante, pero no siempre revisa todas las materias personales o comerciales que podrían interesar al comprador.

Por ejemplo, el comprador puede necesitar asesoría particular sobre:

• Condiciones de la promesa.
• Multas por incumplimiento.
• Problemas de humedad o construcción.
• Entrega material.
• Arriendos vigentes.
• Bienes incluidos en el precio.
• Gastos de corretaje.
• Responsabilidad por reparaciones.

El rol de avalúo debe coincidir con lo que se compra

Una compraventa puede incluir una vivienda, un estacionamiento y una bodega. Estas unidades pueden tener roles de avalúo e inscripciones separadas.

Si la oferta dice “departamento con estacionamiento y bodega”, la escritura debe identificar correctamente cada unidad. No basta con mencionar de manera general que se incluyen accesorios si jurídicamente poseen inscripciones independientes.

La superficie ofrecida debe verificarse

La superficie publicada por un corredor puede diferir de la superficie útil, total, municipal, tributaria o inscrita. Antes de comprar, debe aclararse a qué medida corresponde cada cifra.

Conviene comparar:

• Escritura e inscripción.
• Plano de loteo o copropiedad.
• Certificado de avalúo fiscal.
• Permiso de edificación.
• Recepción definitiva.
• Levantamiento realizado por un profesional cuando sea necesario.

Las ampliaciones deben estar regularizadas

Una casa puede tener dormitorios, terrazas, quinchos, mansardas o cierres que no aparecen en los antecedentes municipales. Aunque esas obras sean visibles y hayan existido durante años, no significa que cuenten con permiso y recepción.

Las construcciones no regularizadas pueden producir:

• Observaciones del banco.
• Diferencias de tasación.
• Multas municipales.
• Dificultades para asegurar la propiedad.
• Problemas al volver a vender.
• Obligación de regularizar o demoler.

Una hipoteca no significa que la propiedad sea imposible de vender

Es frecuente que una vivienda todavía garantice un crédito hipotecario del vendedor. La venta puede realizarse, pero debe coordinarse el pago de la deuda y el alzamiento de la hipoteca y prohibición.

Habitualmente se solicita al banco acreedor una liquidación o carta de resguardo. Parte del precio se destina a pagar el saldo y la escritura incluye las cláusulas necesarias para que la institución firme el alzamiento.

El comprador no debe entregar al vendedor la parte del precio destinada a extinguir la deuda sin un mecanismo formal que asegure el pago al acreedor y la posterior cancelación conservatoria.

Una prohibición puede impedir la venta

Las prohibiciones son limitaciones para disponer del inmueble. Pueden ser:

• Voluntarias, como una prohibición bancaria.
• Legales, como ciertas prohibiciones asociadas a subsidios.
• Judiciales, como embargos o medidas precautorias.

El certificado de gravámenes y prohibiciones permite conocer estas inscripciones. Puede solicitarse a través del Conservador correspondiente y, en la jurisdicción de Santiago, mediante la ficha de gravámenes y prohibiciones de ChileAtiende.

Las contribuciones deben revisarse antes de la inscripción

El inmueble debe contar con un certificado actualizado que indique si existen deudas de contribuciones. Para solicitarlo se necesita conocer la región, comuna y rol.

El certificado de deuda de contribuciones posee una vigencia limitada debido a que los recargos cambian con el tiempo. Puede obtenerse mediante la Tesorería General de la República o desde la ficha oficial de certificado de deuda de contribuciones.

Las propiedades exentas también necesitan revisión tributaria

Que una vivienda se encuentre exenta del pago de contribuciones no significa que carezca de rol o de avalúo fiscal. En esos casos puede solicitarse el certificado de avalúo fiscal que indica su condición.

También se deben revisar cuotas suplementarias, derechos de aseo y otros conceptos que puedan encontrarse asociados a la propiedad o a su propietario.

Los gastos comunes deben comprobarse por escrito

En departamentos y condominios, debe solicitarse a la administración un certificado actualizado que informe si la unidad se encuentra al día en sus obligaciones económicas.

La revisión debería incluir:

• Gastos comunes ordinarios.
• Gastos extraordinarios.
• Fondo de reserva.
• Multas e intereses.
• Cuotas de proyectos aprobados.
• Consumos colectivos.
• Juicios de cobro.

También conviene revisar las actas recientes de asamblea. Una unidad puede estar al día y, al mismo tiempo, existir una obra extraordinaria aprobada que generará cuotas después de la compra.

El reglamento de copropiedad es obligatorio

El comprador de un departamento, oficina, estacionamiento o casa en condominio debe revisar el reglamento de copropiedad. Sus normas obligan a propietarios y ocupantes.

El reglamento puede regular:

• Destino de las unidades.
• Uso de estacionamientos y bodegas.
• Mascotas.
• Arriendos temporales.
• Ruidos.
• Uso de bienes comunes.
• Multas.
• Porcentaje de gastos comunes.
• Asignaciones de uso y goce exclusivo.

Puede obtenerse una copia en el Conservador mediante el trámite de copia del reglamento de copropiedad.

El estado civil del vendedor puede afectar la operación

No basta con verificar el nombre del dueño. Debe revisarse su estado civil y régimen patrimonial, porque en determinados casos se necesita la autorización o comparecencia del cónyuge.

El análisis puede cambiar si el propietario está:

• Soltero.
• Casado en sociedad conyugal.
• Casado con separación total de bienes.
• Casado con participación en los gananciales.
• Divorciado.
• Viudo.
• Sujeto a un acuerdo de unión civil.

También debe comprobarse si el inmueble fue declarado bien familiar, porque esa situación puede limitar su venta o gravamen.

Un poder debe contener facultades suficientes

Si comprador o vendedor no firma personalmente, el apoderado debe exhibir un mandato vigente que lo autorice expresamente para celebrar la compraventa y realizar los actos relacionados.

El estudio debe comprobar:

• Identidad del mandante y mandatario.
• Vigencia del poder.
• Facultad para vender o comprar.
• Facultad para fijar precio.
• Facultad para recibir o pagar.
• Facultad para firmar escrituras y rectificaciones.
• Limitaciones especiales.

Un poder general redactado de manera imprecisa puede ser insuficiente para transferir un inmueble.

La entrega de llaves no demuestra la transferencia del dominio

La entrega material y la inscripción jurídica son hechos diferentes. El vendedor puede entregar las llaves antes de la inscripción, en el momento de firmar o después de quedar inscrita la propiedad, según lo pactado.

La escritura o un acta complementaria debería establecer:

• Fecha y condición de entrega.
• Estado de ocupación.
• Bienes incluidos.
• Lecturas de medidores.
• Llaves y controles entregados.
• Responsabilidad por servicios y gastos.
• Penalidad por atraso.

Los impuestos del vendedor deben evaluarse antes de fijar el precio neto

La venta puede generar consecuencias de impuesto a la renta para el vendedor, especialmente cuando existe una ganancia entre el costo tributario y el precio de venta.

Para ciertas personas naturales y bajo requisitos legales, puede existir un ingreso no constitutivo de renta acumulado de hasta 8.000 UF respecto del mayor valor obtenido en ventas de bienes raíces. El exceso y las operaciones que no cumplen los requisitos pueden quedar afectos a impuestos.

También debe revisarse si la operación está afecta a IVA, especialmente en ventas realizadas por contribuyentes habituales, empresas o situaciones específicas relacionadas con inmuebles incorporados a actividades comerciales.

Debido a que la tributación depende de la fecha de adquisición, calidad del vendedor, habitualidad, costo acreditado, mejoras y naturaleza de la operación, es recomendable consultar las instrucciones vigentes del Servicio de Impuestos Internos y obtener asesoría tributaria antes de firmar.

Cómo realizar el proceso o encontrar la información

Una compraventa ordenada puede desarrollarse mediante los siguientes pasos:

1. Definir el presupuesto total y la forma de financiamiento.
2. Obtener una preaprobación hipotecaria si se utilizará crédito.
3. Visitar e inspeccionar la propiedad.
4. Solicitar la documentación básica antes de entregar dinero.
5. Presentar una oferta escrita con condiciones claras.
6. Revisar cuidadosamente cualquier reserva.
7. Negociar y firmar una promesa cuando resulte conveniente.
8. Reunir los títulos y certificados del inmueble.
9. Realizar el estudio jurídico.
10. Revisar antecedentes municipales y técnicos.
11. Obtener la tasación bancaria o particular.
12. Corregir observaciones del estudio.
13. Solicitar alzamientos y liquidaciones de créditos.
14. Preparar el borrador de escritura pública.
15. Revisar el precio, pago, entrega y multas.
16. Firmar la escritura ante notario.
17. Presentar la copia autorizada al Conservador.
18. Responder las observaciones conservatorias si aparecen.
19. Obtener la inscripción a nombre del comprador.
20. Liberar el precio según las instrucciones acordadas.
21. Realizar la entrega material.
22. Actualizar servicios, administración y antecedentes tributarios.
23. Guardar el expediente completo de la operación.

Recomendaciones antes de comenzar

• No entregue una reserva sin leer las condiciones de devolución.
• Solicite el dominio vigente antes de negociar compromisos importantes.
• Compruebe la identidad del vendedor.
• Verifique que la cuenta bancaria pertenezca a una persona vinculada legítimamente a la operación.
• No confíe únicamente en fotografías o publicaciones.
• Visite la propiedad en distintos horarios.
• Pregunte por humedad, filtraciones, ruido y reparaciones.
• Solicite información sobre ocupantes y arrendatarios.
• Revise el estacionamiento y la bodega personalmente.
• Compare las superficies informadas.
• Consulte gastos comunes y contribuciones.
• Revise la recepción definitiva.
• Obtenga preaprobación antes de prometer comprar con crédito.
• Incluya condiciones suspensivas claras en la promesa.
• No firme espacios en blanco.
• Solicite una copia de cada documento firmado.
• Utilice asesoría jurídica independiente cuando el valor o la complejidad lo justifiquen.

Errores comunes que conviene evitar

Creer que el vendedor es dueño porque paga contribuciones: el dominio se acredita mediante el Conservador, no por una cuenta del SII.

Entregar una reserva sin condiciones: puede ser difícil recuperarla si el crédito es rechazado o aparecen problemas jurídicos.

Firmar una promesa genérica: debe regular los plazos, condiciones, documentos, multas y forma de terminarla.

No incluir estacionamiento y bodega: pueden tener roles e inscripciones separados.

Aceptar títulos desactualizados: una hipoteca, embargo o prohibición puede haberse inscrito recientemente.

Confiar solo en el corredor: el corredor intermedia, pero el comprador debe obtener su propia revisión.

No revisar la situación matrimonial: la falta de una autorización necesaria puede impedir la inscripción.

Pagar todo al firmar: la escritura todavía puede ser observada o rechazada por el Conservador.

Recibir una propiedad ocupada sin acuerdo: recuperar la tenencia puede requerir procedimientos judiciales.

No revisar ampliaciones: una construcción visible puede no estar regularizada.

Confundir tasación bancaria con revisión técnica: la tasación no siempre detecta todos los defectos constructivos.

No verificar deudas extraordinarias del condominio: pueden existir cuotas aprobadas que comenzarán después de la compra.

Planificación financiera antes de comprar

Calcular el costo total de la operación

El presupuesto no debe limitarse al precio publicado. El comprador puede tener que pagar:

• Pie.
• Gastos de tasación.
• Estudio de títulos.
• Notaría.
• Inscripción conservatoria.
• Impuesto de timbres y estampillas cuando corresponde al crédito.
• Seguros asociados al financiamiento.
• Comisión de corretaje.
• Reparaciones.
• Mudanza.
• Gastos comunes y contribuciones proporcionales.

Los costos dependen del valor, banco, notaría, Conservador y complejidad del título. Conviene solicitar una estimación escrita y mantener un margen para observaciones o documentos adicionales.

Preaprobación hipotecaria

La preaprobación permite conocer un monto aproximado de financiamiento, pero no equivale a una aprobación definitiva.

El banco todavía deberá revisar:

• Ingresos y deudas actualizados.
• Comportamiento financiero.
• Tasación del inmueble.
• Estudio de títulos.
• Seguros.
• Condiciones internas de riesgo.

La promesa debe considerar la posibilidad de que el crédito no sea aprobado o que la tasación resulte inferior al precio.

Diferencia entre precio y tasación

El precio es el monto acordado entre comprador y vendedor. La tasación es una estimación técnica del valor de garantía.

Si el precio es de 5.000 UF y el banco tasa la propiedad en 4.500 UF, el financiamiento se calculará normalmente sobre la base aceptada por la institución, por lo que el comprador podría necesitar aportar una diferencia mayor.

Capacidad de pago futura

Además del dividendo, deben considerarse:

• Gastos comunes.
• Contribuciones.
• Seguros.
• Mantenciones.
• Servicios.
• Reparaciones extraordinarias.
• Variación de la UF.

Una propiedad que cabe dentro del crédito aprobado puede ser difícil de mantener si sus gastos mensuales son elevados.

Oferta, reserva y negociación

Oferta de compra

La oferta debería indicar:

• Propiedad y unidades incluidas.
• Precio.
• Forma de pago.
• Plazo de vigencia.
• Dependencia de crédito hipotecario.
• Condición de títulos jurídicamente aceptables.
• Fecha estimada de entrega.
• Bienes muebles incluidos.
• Comisión de corretaje.

Una conversación informal no permite probar fácilmente todos los acuerdos. Es preferible dejar las condiciones esenciales por escrito.

Documento de reserva

La reserva consiste generalmente en una suma entregada para retirar temporalmente la propiedad del mercado mientras se negocia una promesa o se revisa el financiamiento.

Antes de pagar, compruebe:

• Quién recibe el dinero.
• Dónde se mantendrá.
• Cuándo se devuelve.
• Cuándo se pierde.
• Si se abona al precio.
• Plazo para firmar la promesa.
• Qué ocurre si el banco rechaza el crédito.
• Qué sucede si los títulos son defectuosos.
• Qué pasa si el vendedor se arrepiente.

Reserva pagada a un corredor

El corredor debería entregar un comprobante, identificar al propietario y acreditar que está autorizado para recibir fondos.

No transfiera dinero a una cuenta personal desconocida basándose únicamente en una publicación o mensaje. Verifique identidad, empresa, mandato y dirección física.

Bienes muebles incluidos

Si la venta incluye electrodomésticos, lámparas, cortinas, muebles empotrados, aire acondicionado u otros elementos, deben individualizarse.

Puede elaborarse un inventario con:

• Descripción.
• Marca.
• Modelo.
• Estado.
• Fotografías.
• Ubicación.

La expresión “se vende amoblado” es demasiado amplia si no existe un inventario firmado.

Promesa de compraventa

Función de la promesa

La promesa obliga a celebrar la compraventa futura cuando se cumplen las condiciones pactadas. Es útil cuando todavía falta obtener un crédito, reunir documentos, alzar una hipoteca, terminar una construcción o esperar una fecha determinada.

Elementos que debe contener

Una promesa bien redactada debería establecer:

• Identificación de las partes.
• Individualización exacta de la propiedad.
• Inscripción y rol.
• Precio.
• Forma de pago.
• Plazo o condición para firmar la escritura.
• Documentos que entregará el vendedor.
• Condición de títulos ajustados a derecho.
• Condición de aprobación del crédito.
• Responsabilidad por observaciones.
• Fecha de entrega.
• Multa por incumplimiento.
• Destino de la reserva.
• Comisión de corretaje.
• Gastos de la operación.

Condición de crédito hipotecario

Si la compra depende del banco, la promesa debería precisar qué se entiende por aprobación.

Puede considerar:

• Monto mínimo del crédito.
• Plazo para obtener respuesta.
• Instituciones a las que se postulará.
• Tasación mínima.
• Documentos que debe entregar el comprador.
• Consecuencia de un rechazo no imputable al comprador.

Una cláusula que solo diga “sujeto a crédito” puede generar discusiones si el banco aprueba un monto menor o condiciones poco convenientes.

Condición de títulos ajustados a derecho

La promesa debe permitir que el comprador termine la operación sin multa si aparece un defecto grave que el vendedor no puede corregir dentro del plazo.

También debe distinguir entre:

• Observaciones subsanables.
• Defectos que impiden vender.
• Documentos pendientes.
• Situaciones aceptadas expresamente por el comprador.

Multas

Las multas deben ser proporcionales, claras y aplicables en condiciones semejantes a ambas partes.

La cláusula debería explicar:

• Monto.
• Hecho que constituye incumplimiento.
• Procedimiento de cobro.
• Destino de la reserva.
• Excepciones por fuerza mayor o causas no imputables.

Firma ante notario

La promesa puede firmarse mediante instrumento privado autorizado ante notario o escritura pública, según el diseño de la operación. La autorización de firmas ayuda a acreditar identidad y fecha, pero no convierte automáticamente el documento en una compraventa.

Documentos del vendedor

Identificación personal

Se requiere normalmente:

• Cédula de identidad vigente.
• Certificado de matrimonio cuando corresponde.
• Certificado de acuerdo de unión civil, divorcio o defunción cuando sea relevante.
• Antecedentes del régimen patrimonial.
• Autorización del cónyuge si es necesaria.

Inscripción de dominio

El vendedor debe proporcionar una copia de la inscripción mediante la cual adquirió la propiedad y una copia con vigencia actualizada.

La copia de inscripción con vigencia permite acreditar quién aparece como dueño. Puede solicitarse durante todo el año al Conservador correspondiente. La información general se encuentra en la ficha de dominio vigente de ChileAtiende.

Escritura o título de adquisición

Debe entregarse la escritura de compraventa, adjudicación, aporte, partición, donación, regularización u otro título mediante el cual adquirió.

La inscripción es un resumen conservatorio. Para comprender condiciones, pagos, servidumbres y obligaciones puede ser necesario revisar la escritura completa.

Títulos anteriores

El abogado solicitará las transferencias necesarias para reconstruir la historia de dominio. El Conservador de Santiago ofrece una carpeta de estudio de títulos de hasta diez años que incluye inscripción vigente, títulos anteriores y certificado de gravámenes, pero dependiendo del caso pueden requerirse documentos adicionales.

La carpeta se describe en la ficha de estudio de títulos de ChileAtiende.

Contribuciones

El vendedor debe entregar:

• Certificado de deuda actualizado.
• Comprobante de la última cuota.
• Información de cuotas suplementarias.
• Certificado de avalúo fiscal.

Gastos comunes

En condominios se solicita un certificado firmado por el administrador y, cuando corresponde, respaldado por el comité.

Debe emitirse cerca de la firma o entrega para evitar que aparezcan nuevas cuotas impagas entre la fecha del documento y el cierre.

Servicios básicos

Conviene reunir las últimas cuentas de:

• Electricidad.
• Agua potable.
• Gas.
• Calefacción colectiva.
• Internet.
• Derechos de aseo.

La escritura o acta de entrega debe establecer quién paga los consumos devengados antes de la entrega.

Poderes y documentos societarios

Cuando el vendedor es una empresa, pueden requerirse:

• Constitución de la sociedad.
• Modificaciones.
• Certificado de vigencia.
• Personería vigente.
• RUT de la empresa.
• Acuerdos de directorio o junta.
• Facultades del representante.
• Antecedentes tributarios.

Documentos hereditarios

Si el inmueble perteneció a una persona fallecida, normalmente se revisan:

• Certificado de defunción.
• Posesión efectiva.
• Inventario.
• Pago o exención del impuesto a la herencia.
• Inscripción de posesión efectiva.
• Inscripciones especiales de herencia.
• Partición o adjudicación, si existe.
• Comparecencia de todos los titulares.

Documentos del comprador

Identificación y estado civil

El comprador debe presentar cédula vigente e informar correctamente su estado civil y régimen patrimonial.

Si compra casado, el modo en que se adquiere puede tener consecuencias sobre la administración y propiedad del inmueble.

Antecedentes bancarios

Cuando existe crédito se solicitan normalmente:

• Liquidaciones de sueldo.
• Cotizaciones previsionales.
• Declaraciones de impuestos.
• Cartolas bancarias.
• Certificados de deuda.
• Antecedentes de la empresa empleadora.
• Documentación del pie.

Acreditación del origen de fondos

La notaría, el banco u otras instituciones pueden solicitar antecedentes que permitan justificar el origen del dinero.

Entre los respaldos posibles se encuentran:

• Ahorros bancarios.
• Venta de otro inmueble.
• Herencia.
• Crédito.
• Donación formalizada.
• Utilidades o ingresos empresariales.

Poder para comprar

Si el comprador actuará mediante representante, el poder debe autorizarlo para comprar, fijar el precio, pagar, firmar la escritura, constituir hipoteca y aceptar prohibiciones cuando exista crédito.

Certificados del Conservador de Bienes Raíces

Dominio vigente

Acredita quién aparece actualmente como propietario. Para solicitarlo se necesita normalmente conocer la foja, número y año de inscripción.

Los bancos suelen exigir documentos recientes, aunque el certificado no tenga una fecha legal universal de expiración.

Hipotecas, gravámenes y prohibiciones

Permite conocer cargas como:

• Hipotecas.
• Usufructos.
• Servidumbres.
• Reglamento de copropiedad.
• Prohibiciones bancarias.
• Prohibiciones SERVIU.
• Embargos.
• Medidas precautorias.

Conviene solicitarlo con la opción de litigios cuando el Conservador correspondiente ofrece esa modalidad.

Copia de hipoteca o prohibición

El certificado puede indicar que existe una carga, pero para conocer su contenido completo se debe solicitar una copia de la inscripción específica.

La copia permite revisar:

• Acreedor.
• Deuda garantizada.
• Tipo de hipoteca.
• Facultades de alzamiento.
• Prohibiciones asociadas.

Planos y deslindes

En terrenos, subdivisiones y condominios puede ser necesario obtener copias de planos archivados para comprobar la forma, ubicación, número de unidad y deslindes.

Registro de interdicciones y prohibiciones

Dependiendo de la operación y la jurisdicción, el estudio puede requerir búsquedas adicionales sobre las partes o el inmueble para descartar impedimentos.

Antecedentes municipales y urbanísticos

Certificado de Informaciones Previas

Informa las normas urbanísticas aplicables al predio, como:

• Uso de suelo.
• Altura.
• Densidad.
• Constructibilidad.
• Ocupación de suelo.
• Adosamientos.
• Antejardín.
• Afectación a utilidad pública.

Es especialmente importante al comprar terrenos, casas para ampliar, inmuebles comerciales o propiedades destinadas a proyectos.

Permiso de edificación

Permite comprobar qué proyecto fue autorizado por la Dirección de Obras Municipales.

Debe compararse con la construcción existente para detectar modificaciones posteriores.

Recepción definitiva

Acredita que las obras fueron terminadas y recibidas por la municipalidad conforme al permiso.

Puede existir:

• Recepción total.
• Recepción parcial.
• Recepción por etapas.
• Regularizaciones posteriores.

Certificado de número

Confirma la numeración oficial del inmueble. Es útil cuando existen diferencias entre la dirección municipal, inscripción, cuentas de servicios o publicación.

Afectación a utilidad pública

Una propiedad puede estar afectada por futuras vías, ensanches, parques u otras obras públicas. Dependiendo del caso, se solicitan certificados municipales o de organismos de vivienda.

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo publica formularios para certificados de informaciones previas, número y afectación a utilidad pública en su sección de certificados y formularios técnicos.

Patentes y destino comercial

Si la propiedad se comprará para un negocio, debe verificarse que el uso de suelo y destino municipal permitan la actividad.

Comprar una casa o local no garantiza que se otorgará una patente comercial, sanitaria o industrial.

Inspección física y técnica

Revisión general

La visita debería revisar:

• Muros y losas.
• Humedad.
• Filtraciones.
• Techos.
• Instalación eléctrica.
• Gas.
• Agua y alcantarillado.
• Ventanas.
• Puertas.
• Calefacción.
• Ventilación.
• Aislación acústica.

Inspección profesional

En propiedades antiguas, remodeladas o de alto valor puede resultar conveniente contratar a un arquitecto, constructor civil, ingeniero u otro profesional.

La inspección puede detectar defectos que no aparecen en una tasación bancaria ni en el estudio jurídico.

Daños estructurales

Fisuras, desniveles, deformaciones o reparaciones recientes pueden requerir una evaluación especializada. No deben atribuirse automáticamente a asentamientos normales sin un informe.

Instalaciones

Solicite antecedentes de:

• Instalaciones eléctricas.
• Certificación de gas.
• Calderas.
• Ascensores.
• Estanques.
• Sistemas contra incendios.

Problemas ocultos

Pregunte por siniestros, inundaciones, termitas, filtraciones y reparaciones. Conserve por escrito las declaraciones relevantes del vendedor.

Propiedades en condominios

Unidades incluidas

El comprador debe comprobar si estacionamiento y bodega son:

• Unidades independientes.
• Bienes comunes de uso y goce exclusivo.
• Asignaciones realizadas por reglamento.
• Espacios utilizados informalmente sin respaldo jurídico.

Porcentaje de derechos

Cada unidad posee derechos sobre los bienes comunes y un porcentaje utilizado para determinadas obligaciones. Debe coincidir con el reglamento y los planos.

Actas de asamblea

Conviene revisar actas recientes para conocer:

• Reparaciones aprobadas.
• Juicios.
• Problemas estructurales.
• Cambio de administración.
• Morosidad.
• Cuotas extraordinarias.
• Conflictos por arriendos.

Seguro colectivo

El condominio debe mantener los seguros correspondientes. El comprador debe comprobar qué cubre la póliza colectiva y qué debe asegurar individualmente.

Registro de administradores

La administración debe cumplir la normativa de copropiedad. Conviene verificar quién administra y quién está autorizado para emitir certificados.

Propiedad hipotecada

Liquidación de deuda

El vendedor debe solicitar al banco el saldo necesario para pagar el crédito en la fecha estimada de cierre.

La liquidación puede incluir:

• Capital.
• Intereses.
• Comisiones autorizadas.
• Seguros.
• Gastos de alzamiento.

Alzamiento de hipoteca y prohibición

Pagar el crédito no elimina automáticamente las inscripciones. El acreedor debe otorgar el documento de alzamiento y este debe anotarse en el Conservador.

El procedimiento general puede revisarse en la ficha de cancelación de hipotecas y prohibiciones.

Operación con un nuevo banco

Cuando el comprador financia con otro banco, las instituciones coordinan normalmente:

• Pago al acreedor anterior.
• Alzamiento.
• Inscripción del comprador.
• Nueva hipoteca.
• Nueva prohibición.
• Liberación del saldo al vendedor.

Hipoteca de garantía general

Una hipoteca puede garantizar no solo el crédito de la vivienda, sino otras obligaciones del vendedor con el banco.

Por eso debe obtenerse una instrucción clara del acreedor sobre el monto y condiciones necesarias para alzarla.

Compra con crédito hipotecario

Tasación

El banco encarga una tasación para determinar el valor de garantía y verificar características generales.

El tasador puede observar:

• Estado de conservación.
• Superficie.
• Ubicación.
• Comparables.
• Ampliaciones.
• Destino.
• Liquidez del inmueble.

Estudio de títulos bancario

La fiscalía o abogado externo revisa los antecedentes y emite observaciones. El vendedor debe corregirlas dentro de los plazos de la promesa.

Borrador de escritura

La escritura puede incluir simultáneamente:

• Compraventa.
• Mutuo.
• Hipoteca.
• Prohibición.
• Mandatos.
• Alzamientos.

El comprador debe leer todas las cláusulas del crédito, no solamente la parte correspondiente a la compra.

Seguros

El crédito puede exigir seguros de desgravamen e incendio, además de coberturas complementarias.

Revise:

• Prima.
• Cobertura.
• Deducibles.
• Exclusiones.
• Beneficiario.
• Procedimiento para cambiar de aseguradora.

Desembolso

El banco no suele entregar el dinero inmediatamente después de la firma. Normalmente espera que se inscriban el dominio, la hipoteca y la prohibición sin observaciones incompatibles.

Escritura pública de compraventa

Individualización de las partes

Deben aparecer correctamente:

• Nombres completos.
• RUN o RUT.
• Nacionalidad.
• Estado civil.
• Profesión u oficio cuando corresponda.
• Domicilio.
• Representación.

Individualización de la propiedad

Debe coincidir con la inscripción vigente e incluir:

• Comuna.
• Dirección.
• Deslindes.
• Inscripción.
• Rol.
• Unidades anexas.
• Derechos en bienes comunes.

Precio

Debe expresarse de manera clara, señalando si está fijado en pesos, UF u otra unidad permitida y cómo se convierte al momento de pagar.

Forma de pago

La escritura debe detallar:

• Parte pagada previamente.
• Pie.
• Crédito hipotecario.
• Vales vista.
• Transferencias.
• Pago a un banco acreedor.
• Saldo sujeto a inscripción.

Declaración de pago

No debe declararse recibido un precio que todavía no ha sido efectivamente pagado o asegurado mediante instrucciones adecuadas.

Una declaración de pago total puede dificultar posteriormente que el vendedor cobre un saldo.

Entrega material

Debe indicarse si la propiedad se entrega:

• Al firmar.
• Al inscribir.
• Al pagar completamente.
• En una fecha posterior.

Saneamiento

La escritura suele incluir las obligaciones legales del vendedor respecto de la evicción y defectos de la cosa. No conviene renunciar a derechos sin comprender las consecuencias.

Mandato para rectificar

Puede otorgarse un mandato limitado para corregir errores formales que impidan inscribir.

El mandato debe estar acotado y no permitir modificar unilateralmente elementos esenciales como precio, propiedad o forma de pago.

Pago del precio e instrucciones notariales

Vales vista

Los vales vista permiten documentar fondos y mantenerlos bajo determinadas instrucciones. Deben emitirse correctamente a nombre del beneficiario o bajo la modalidad acordada.

Transferencias bancarias

Si se utiliza transferencia, verifique:

• Titular de la cuenta.
• Banco.
• Tipo y número de cuenta.
• RUT.
• Límite diario.
• Comprobante.

No cambie la cuenta basándose únicamente en un correo de última hora. Confirme por un canal independiente.

Instrucciones notariales

Las partes pueden dejar documentos o valores en custodia para que sean entregados cuando se cumplan condiciones específicas.

Las instrucciones deberían definir:

• Documentos entregados.
• Beneficiarios.
• Condiciones de liberación.
• Inscripciones requeridas.
• Alzamientos.
• Plazos.
• Procedimiento si el Conservador rechaza.
• Devolución en caso de fracaso.

Pago directo al acreedor

Cuando existe una hipoteca, parte del precio puede quedar destinada al banco del vendedor. El saldo se entrega al propietario después de comprobar el pago y la inscripción.

Riesgo de pagar antes de inscribir

Entre la firma y la inscripción podrían aparecer:

• Observaciones del Conservador.
• Embargos.
• Errores en la escritura.
• Falta de poderes.
• Problemas tributarios.
• Fallecimiento o incapacidad de una parte.

Por eso, el mecanismo de pago debe diseñarse para responder a estas eventualidades.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Documentos generales

Para una compraventa simple pueden solicitarse:

• Copia autorizada de la escritura.
• Certificado de deuda de contribuciones al día.
• Comprobante de la última cuota.
• Certificado de avalúo cuando corresponde.
• Antecedentes tributarios.
• Formularios conservatorios.

Los requisitos específicos deben confirmarse con el Conservador competente.

Presentación electrónica

Algunos conservadores permiten presentar electrónicamente escrituras que poseen firma electrónica y código de verificación notarial. La disponibilidad depende de la oficina y del tipo de actuación.

Carátula o número de ingreso

Al presentar el título se entrega un número que permite consultar el estado.

Debe conservarse porque sirve para:

• Revisar avance.
• Pagar diferencias.
• Responder observaciones.
• Descargar documentos.

Observaciones conservatorias

El Conservador puede rechazar o formular reparos cuando la inscripción es legalmente inadmisible o los antecedentes presentan errores.

Entre las causas frecuentes se encuentran:

• Nombres distintos.
• Deslindes incompletos.
• Falta de autorización.
• Poder insuficiente.
• Contribuciones pendientes.
• Propiedad mal individualizada.
• Ausencia de alzamiento.
• Problemas con títulos anteriores.

Rectificación

Según la naturaleza del error, puede corregirse mediante:

• Minuta rectificatoria.
• Escritura de rectificación.
• Documento complementario.
• Comparecencia de las partes.
• Resolución judicial.

Inscripción completada

Una vez inscrita, debe obtenerse una copia de la nueva inscripción y comprobar:

• Nombre del comprador.
• RUN o RUT.
• Porcentaje adquirido.
• Propiedad correcta.
• Foja, número y año.
• Hipoteca y prohibición cuando existe crédito.
• Alzamientos comprometidos.

Entrega material de la propiedad

Acta de entrega

Conviene firmar un documento que registre:

• Fecha y hora.
• Estado general.
• Llaves.
• Controles.
• Tarjetas de acceso.
• Medidores.
• Inventario.
• Observaciones.
• Deudas pagadas.

Propiedad desocupada

Debe verificarse que no existan ocupantes, arrendatarios, bienes abandonados o personas con derecho a permanecer.

Entrega diferida

Si el vendedor permanecerá después de la inscripción, debe existir un acuerdo claro sobre:

• Fecha final.
• Indemnización por atraso.
• Pago de servicios.
• Daños.
• Garantía.
• Procedimiento de entrega.

Cambio de cerraduras

Después de recibir, es recomendable cambiar cerraduras y códigos de acceso, sin afectar sistemas comunes ni infringir el reglamento.

Actualización de servicios

El comprador debe gestionar los cambios de titularidad de electricidad, agua, gas, administración y otros servicios.

Propiedades arrendadas u ocupadas

Contrato de arrendamiento vigente

El comprador debe revisar:

• Duración.
• Renta.
• Garantía.
• Renovación.
• Deudas.
• Inventario.
• Forma de término.
• Inscripción conservatoria, si existe.

Compra con arrendatario

Debe aclararse si el comprador continuará el arriendo o si la propiedad se entregará desocupada.

Si se promete una entrega desocupada, el vendedor debería asumir la obligación de terminar el contrato y entregar materialmente el inmueble.

Ocupación sin contrato

La presencia de familiares, cuidadores, antiguos arrendatarios u ocupantes puede convertirse en un problema serio. No compre confiando únicamente en una promesa verbal de desocupación.

Arriendos temporales

En condominios se debe revisar el reglamento, acuerdos de asamblea y normativa aplicable antes de comprar con el objetivo de realizar arriendos de corta estadía.

Propiedades heredadas

Posesión efectiva

La posesión efectiva determina quiénes son los herederos. Puede ser tramitada ante el Registro Civil en herencias intestadas o ante un tribunal en los casos judiciales correspondientes.

Inscripción especial de herencia

Después de la posesión efectiva, los inmuebles deben inscribirse a nombre de los herederos en el Conservador.

La ficha de inscripción de posesión efectiva explica los antecedentes generales.

Venta por todos los herederos

Si la propiedad pertenece a una comunidad hereditaria, deben comparecer todos los titulares o sus representantes válidamente facultados.

Cesión de derechos hereditarios

Comprar derechos hereditarios no equivale necesariamente a comprar una propiedad específica. El cesionario adquiere la posición del heredero en la herencia, con los riesgos y alcances correspondientes.

Esta operación requiere asesoría especializada.

Partición y adjudicación

Si los herederos adjudican el inmueble a uno de ellos, debe revisarse la partición y su inscripción antes de una venta posterior.

Venta de derechos sobre una propiedad

Cuota en comunidad

Una persona puede ser dueña de un porcentaje de un inmueble sin tener una parte física delimitada.

Comprar un 50 % de derechos no significa adquirir automáticamente la mitad izquierda de una casa o un piso determinado.

Uso exclusivo

Los acuerdos informales de uso entre comuneros pueden no ser oponibles de la misma forma a futuros adquirentes.

Administración y gastos

Antes de comprar derechos se debe revisar:

• Identidad de comuneros.
• Porcentajes.
• Ocupación.
• Deudas.
• Juicios de partición.
• Acuerdos de administración.
• Posibilidad de división.

Riesgo de partición

Cualquier comunero puede solicitar una partición en los casos permitidos. El resultado puede incluir la venta del inmueble y distribución del precio.

Propiedades rurales

Inscripción y deslindes

En predios rurales es especialmente importante comparar:

• Inscripción.
• Plano.
• Superficie.
• Deslindes.
• Rol agrícola.
• Caminos de acceso.
• Ocupaciones vecinas.

Acceso legal

Que exista un camino físicamente utilizado no demuestra que haya un derecho de acceso inscrito. Puede ser necesario revisar servidumbres.

Derechos de agua

Los derechos de aprovechamiento de aguas pueden estar inscritos separadamente. La compraventa del terreno no siempre incluye automáticamente derechos específicos.

Si se ofrecen, deben individualizarse y estudiarse en el Registro de Propiedad de Aguas.

Subdivisiones

Debe verificarse que la subdivisión esté aprobada y que el lote tenga una inscripción propia válida.

Desconfíe de ventas de “parcelas” basadas solo en derechos o planos privados sin aprobación ni acceso regular.

Uso y restricciones

El comprador debe revisar:

• Destino agrícola.
• Restricciones de construcción.
• Protección ambiental.
• Áreas de riesgo.
• Bosque nativo.
• Cauces.
• Concesiones.
• Servidumbres.

Propiedades nuevas e inmobiliarias

Reserva y promesa

La compra en proyecto puede comenzar antes de que la unidad esté terminada. La promesa debe identificar el proyecto, unidad, superficie, precio, plazo de entrega y condiciones de devolución.

Permiso y recepción

Antes de la entrega definitiva debe verificarse el permiso de edificación y la recepción municipal correspondiente.

En condominios, las unidades pueden enajenarse una vez cumplidas las recepciones y condiciones establecidas por la normativa.

Especificaciones técnicas

El comprador debe conservar:

• Plano.
• Memoria.
• Especificaciones.
• Publicidad.
• Lista de terminaciones.
• Promesas de equipamiento.

Superficie aproximada

Los contratos suelen establecer márgenes de variación. Debe revisarse cómo se ajusta el precio si la superficie final cambia.

Recepción de la unidad

Al recibir, prepare una lista de observaciones sobre:

• Terminaciones.
• Puertas.
• Ventanas.
• Artefactos.
• Instalaciones.
• Niveles.
• Filtraciones.
• Estacionamiento.
• Bodega.

Propiedades con subsidio o prohibición SERVIU

Prohibición de vender

Algunas viviendas adquiridas mediante subsidio mantienen una prohibición de enajenar durante un período.

Debe comprobarse:

• Fecha de inscripción.
• Duración.
• Organismo beneficiario.
• Posibilidad de alzamiento.
• Autorizaciones necesarias.

Alzamiento por plazo cumplido

Cuando se cumplen las condiciones, puede solicitarse el alzamiento ante el Conservador utilizando los antecedentes del organismo correspondiente.

Venta antes del plazo

Puede requerir autorización especial, devolución de beneficios o cumplimiento de condiciones. No debe firmarse una promesa sin confirmar si la venta es legalmente posible.

Compraventa por una empresa

Capacidad de la sociedad

Debe verificarse que la sociedad exista, se encuentre vigente y que su objeto y administración permitan comprar o vender inmuebles.

Facultades del representante

La personería debe permitir:

• Comprar o vender.
• Fijar precio.
• Recibir o pagar.
• Constituir hipotecas.
• Firmar prohibiciones.
• Otorgar mandatos.

Autorizaciones internas

Los estatutos pueden exigir acuerdo de socios, directorio o junta para disponer de activos relevantes.

Situación tributaria

La venta por una empresa puede tener un tratamiento de renta e IVA diferente al de una persona natural. Debe evaluarse antes de definir el precio y la redacción de la escritura.

Corretaje de propiedades

Encargo de venta

El vendedor debería revisar:

• Exclusividad.
• Duración.
• Comisión.
• IVA.
• Autorización para publicar.
• Facultad para recibir reservas.
• Terminación del encargo.

Comisión del comprador

La comisión debe informarse antes de presentar una oferta y quedar respaldada por un documento o factura.

Responsabilidad del corredor

El corredor facilita la operación, pero no reemplaza al abogado, tasador, inspector técnico, banco o Conservador.

Verificación del corredor

Compruebe:

• Identidad.
• Empresa.
• Dirección.
• Datos tributarios.
• Autorización del propietario.
• Cuenta para recibir fondos.

Seguridad y prevención de fraudes

Verificar la identidad del propietario

Compare la cédula con el dominio vigente y confirme que la persona está autorizada para vender.

No confiar en documentos enviados como fotografía

Solicite certificados verificables directamente desde el Conservador, SII, TGR, municipalidad u organismo emisor.

Confirmar cuentas bancarias

Antes de transferir una reserva o precio:

• Confirme el titular.
• Verifique por teléfono.
• No use el número contenido en un correo sospechoso.
• Solicite comprobante.
• Evite cuentas de terceros sin justificación.

Suplantación por correo

Los delincuentes pueden interceptar comunicaciones y cambiar instrucciones de pago. Cualquier cambio de cuenta debe confirmarse por más de un canal.

Documentos conservatorios falsos

Revise códigos de verificación, firmas electrónicas y datos de carátula. Cuando exista duda, solicite nuevamente el documento desde el sitio oficial.

Propiedad ofrecida a un precio inusualmente bajo

Un valor bajo puede deberse a:

• Problemas jurídicos.
• Ocupantes.
• Remate.
• Daños.
• Deudas.
• Venta de derechos y no del inmueble completo.
• Estafa.

No entregue dinero antes de comprender la razón y verificar los antecedentes.

Claves personales

No entregue ClaveÚnica, claves bancarias o códigos de seguridad a corredores, abogados, vendedores o supuestos funcionarios.

Ejemplos prácticos

Departamento usado con crédito hipotecario

La compradora obtiene una preaprobación y presenta una oferta condicionada a crédito y títulos aceptables. Después firma una promesa que incluye departamento, estacionamiento y bodega.

El banco realiza la tasación y solicita dominio vigente, gravámenes, títulos anteriores, contribuciones, recepción municipal, reglamento y gastos comunes.

Una vez aprobados los antecedentes, se firma la escritura de compraventa, mutuo e hipoteca. El Conservador inscribe el dominio y las garantías. Solo después el banco desembolsa el precio.

Casa con ampliación no regularizada

El comprador descubre que dos dormitorios no aparecen en la recepción definitiva. El banco tasa la propiedad considerando solo la parte regular y formula una observación.

Las partes acuerdan ampliar el plazo de la promesa para que el vendedor regularice. Si la regularización no resulta posible, el comprador puede terminar la promesa conforme a la condición pactada.

Propiedad hipotecada

El vendedor todavía debe dinero a su banco. Solicita una liquidación y el acreedor comparece para alzar la hipoteca.

Parte del precio queda destinada directamente al pago de la deuda. El saldo se entrega al vendedor después de quedar inscrito el comprador y comprobarse el alzamiento.

Departamento con gastos extraordinarios

El certificado indica que la unidad está al día, pero las actas muestran que se aprobó el cambio de ascensores en doce cuotas que comenzarán el mes siguiente.

Comprador y vendedor acuerdan por escrito quién asumirá esas cuotas. Sin esa revisión, el comprador habría recibido una obligación inesperada.

Propiedad heredada

Tres hermanos venden una casa. Antes deben completar la posesión efectiva, pagar o acreditar la exención del impuesto a la herencia e inscribir el inmueble a nombre de todos.

Los tres comparecen en la escritura o entregan poderes suficientes.

Compra al contado

El comprador entrega vales vista bajo instrucciones notariales. Los documentos se liberan cuando el dominio queda inscrito a su nombre, libre de las cargas que debían alzarse.

La propiedad se entrega mediante un acta con llaves, lecturas de medidores y comprobantes de servicios.

Compra de un terreno rural

El comprador revisa la inscripción, plano de subdivisión, acceso, servidumbres, uso de suelo, disponibilidad de agua y situación de los cercos.

Una inspección topográfica demuestra que el terreno ocupado por el vendedor no coincide completamente con los deslindes. La operación se suspende hasta aclarar la situación.

Canales, alternativas o recursos útiles

Conservador de Bienes Raíces

Permite solicitar e inscribir:

• Dominio vigente.
• Gravámenes y prohibiciones.
• Hipotecas.
• Reglamentos.
• Planos.
• Compraventas.
• Alzamientos.

Debe utilizarse el Conservador correspondiente a la ubicación del inmueble. Para documentos disponibles en distintas jurisdicciones puede revisarse Conservadores Digitales.

ChileAtiende

Reúne fichas oficiales sobre inscripción, certificados conservatorios, contribuciones y otros trámites.

Acceso oficial: ChileAtiende.

Servicio de Impuestos Internos

Permite consultar:

• Rol.
• Avalúo fiscal.
• Destino.
• Superficie tributaria.
• Contribuciones.
• Transferencias informadas.
• Tratamiento tributario de la venta.

Acceso oficial: Servicio de Impuestos Internos.

Tesorería General de la República

Permite consultar y pagar contribuciones, obtener certificados de deuda y revisar movimientos de impuesto territorial.

Acceso oficial: Tesorería General de la República.

Dirección de Obras Municipales

Debe consultarse para:

• Permiso de edificación.
• Recepción definitiva.
• Certificado de número.
• Informaciones previas.
• Afectaciones.
• Regularizaciones.

Registro Civil

Permite obtener certificados personales, posesiones efectivas, matrimonios, defunciones y otros antecedentes necesarios.

Acceso oficial: Servicio de Registro Civil e Identificación.

Notaría

Autoriza la escritura, firmas, poderes e instrucciones. Los costos y sistemas de atención varían entre oficinas.

Banco o institución financiera

Interviene cuando existe crédito, alzamiento, refinanciamiento o pago de una hipoteca anterior.

Cuándo conviene usar cada alternativa

Preguntas frecuentes

¿Qué documento demuestra quién es el dueño de una propiedad?

La copia de inscripción con vigencia o dominio vigente emitida por el Conservador de Bienes Raíces.

¿El certificado de avalúo fiscal demuestra el dominio?

No. Informa datos tributarios y el valor fiscal, pero no acredita quién es el propietario.

¿Dónde se firma una compraventa?

La compraventa de un inmueble debe constar en una escritura pública otorgada ante notario.

¿Un contrato privado sirve para vender una casa?

No reemplaza la escritura pública exigida para perfeccionar la compraventa de un bien raíz.

¿Cuándo me convierto en propietario?

Cuando la escritura de compraventa queda inscrita a su nombre en el Registro de Propiedad del Conservador competente.

¿Firmar la escritura significa que ya soy dueño?

No. Todavía debe completarse la inscripción conservatoria.

¿La entrega de llaves me convierte en propietario?

No. La entrega material no reemplaza la inscripción.

¿Qué es el estudio de títulos?

Es la revisión jurídica de la propiedad, sus dueños anteriores, gravámenes, prohibiciones y demás antecedentes necesarios para comprobar que puede transferirse válidamente.

¿Quién realiza el estudio?

Un abogado. Cuando existe crédito, el banco también encarga una revisión.

¿Cuántos años se revisan?

Habitualmente se revisan al menos diez años, pero puede ser necesario retroceder más según la historia del inmueble.

¿Puedo comprar sin estudio de títulos?

Es posible asumir ese riesgo, pero no resulta recomendable. Puede adquirir una propiedad con defectos, cargas o problemas de inscripción.

¿El banco revisa todo?

Revisa la garantía desde su perspectiva. El comprador puede necesitar asesoría adicional sobre promesa, entrega, defectos y condiciones comerciales.

¿Qué es una promesa de compraventa?

Es un contrato mediante el cual las partes se obligan a celebrar la compraventa futura cuando se cumplen las condiciones pactadas.

¿Es obligatorio firmar una promesa?

No en todas las operaciones, pero es frecuente cuando se necesita crédito, estudio de títulos o tiempo para completar documentos.

¿La promesa me convierte en dueño?

No. Solo crea la obligación de celebrar la compraventa futura.

¿La promesa debe firmarse ante notario?

Es habitual autorizar las firmas o utilizar escritura pública, aunque la modalidad debe definirse según la operación y asesoría jurídica.

¿Qué debe incluir la promesa?

Propiedad, precio, pago, plazo, condiciones, documentos, crédito, títulos, entrega y consecuencias del incumplimiento.

¿Qué ocurre si el banco rechaza mi crédito?

Depende de la promesa. Si no contiene una condición que proteja al comprador, podría considerarse incumplimiento.

¿Qué ocurre si la tasación es menor que el precio?

El banco puede financiar un monto inferior y el comprador deberá aportar la diferencia o renegociar.

¿Qué significa títulos ajustados a derecho?

Significa que la historia de dominio y los documentos permiten transferir la propiedad sin defectos jurídicos incompatibles con la compra.

¿Qué es una reserva?

Es una suma entregada para manifestar interés y retirar temporalmente la propiedad del mercado, bajo condiciones que deben quedar por escrito.

¿La reserva siempre se devuelve?

No. Depende del documento firmado. Debe revisar las causales de devolución y pérdida.

¿Puedo reservar antes de tener crédito aprobado?

Puede hacerlo, pero conviene condicionar la devolución a la aprobación del financiamiento y revisión de títulos.

¿A quién se paga la reserva?

Al propietario o a un intermediario expresamente autorizado, siempre mediante un mecanismo verificable y con comprobante.

¿Qué documentos debo pedir antes de reservar?

Al menos dominio vigente, identificación del vendedor, datos de la propiedad y autorización del corredor.

¿Qué es el dominio vigente?

Es una copia de la inscripción que acredita quién aparece como propietario y que esa inscripción se mantiene vigente.

¿Cuánto dura el dominio vigente?

No tiene una vigencia legal única, pero bancos y abogados suelen pedirlo con una antigüedad reducida, frecuentemente no superior a treinta días.

¿Qué es el certificado de gravámenes y prohibiciones?

Es el documento que informa hipotecas, servidumbres, usufructos, embargos, prohibiciones y otras cargas inscritas.

¿Una propiedad hipotecada se puede vender?

Sí, coordinando el pago de la deuda y el alzamiento de la hipoteca y prohibición.

¿Pagar el crédito elimina automáticamente la hipoteca?

No. El alzamiento debe ser otorgado e inscrito en el Conservador.

¿Qué es una prohibición de enajenar?

Es una limitación que impide o restringe vender, ceder o gravar el inmueble.

¿Qué es un embargo?

Es una medida judicial que afecta bienes para asegurar o cumplir una obligación y puede impedir una venta normal.

¿Puedo comprar una propiedad embargada?

Requiere resolver previamente la situación judicial o utilizar un procedimiento especial. No debe comprarse sin asesoría.

¿Qué es un usufructo?

Es el derecho de una persona a usar y disfrutar una propiedad ajena. Puede mantenerse aunque cambie el dueño.

¿Qué es una servidumbre?

Es un gravamen que beneficia a otro inmueble o permite un uso específico, como tránsito, acueducto o instalaciones.

¿Cómo sé si la propiedad debe contribuciones?

Solicitando el certificado de deuda en la Tesorería General de la República.

¿Quién paga las contribuciones pendientes?

Debe establecerse en la operación, aunque normalmente el vendedor regulariza las cuotas devengadas antes de la venta.

¿Cuándo vencen las contribuciones?

Las cuotas normales vencen en abril, junio, septiembre y noviembre.

¿Qué pasa si la propiedad está exenta?

Debe obtenerse el certificado de avalúo que acredite la condición y revisar otras deudas asociadas.

¿Qué son las cuotas suplementarias?

Son cobros adicionales de impuesto territorial generados por modificaciones o diferencias en el avalúo y deben incluirse en la revisión.

¿Cómo sé si debe gastos comunes?

Solicitando un certificado actualizado al administrador del condominio.

¿Basta con el último recibo de gastos comunes?

No siempre. Conviene obtener un certificado que incluya obligaciones ordinarias, extraordinarias, intereses y multas.

¿Quién paga una cuota extraordinaria aprobada antes de la venta?

Debe acordarse expresamente. Revise las actas y deje la distribución por escrito.

¿Debo leer el reglamento de copropiedad?

Sí. Sus normas obligarán al comprador y pueden limitar el uso de la unidad.

¿El estacionamiento siempre pertenece al departamento?

No. Puede ser una unidad independiente, un bien común de uso exclusivo o un espacio utilizado sin respaldo formal.

¿La bodega puede tener otro rol?

Sí. Puede tener inscripción y rol separados.

¿Qué pasa si la escritura no incluye el estacionamiento?

El comprador podría no adquirirlo jurídicamente, aunque se haya ofrecido en la publicación.

¿Cómo verifico la superficie?

Comparando la inscripción, planos, recepción municipal, avalúo fiscal y una medición profesional cuando resulte necesaria.

¿La superficie útil y total son iguales?

No. La total puede incluir terrazas, muros o porcentajes de espacios, según el criterio utilizado.

¿Qué es una ampliación no regularizada?

Es una construcción ejecutada sin completar los permisos o recepción municipal exigidos.

¿Puedo comprar una casa con ampliaciones irregulares?

Puede asumir el riesgo, pero el banco puede rechazarla y el comprador podría quedar obligado a regularizar o demoler.

¿La tasación bancaria detecta todas las irregularidades?

No necesariamente. Debe complementarse con revisión municipal y técnica.

¿Qué es la recepción definitiva?

Es el acto municipal que acredita que la construcción fue terminada de acuerdo con el permiso aprobado.

¿Una propiedad sin recepción puede venderse?

Puede existir un título de dominio, pero la falta de recepción genera riesgos y puede impedir el financiamiento o uso autorizado.

¿Qué es el Certificado de Informaciones Previas?

Es un documento municipal que informa las normas urbanísticas aplicables al predio.

¿Qué es una afectación a utilidad pública?

Es una destinación urbanística que puede reservar parte del terreno para una futura vía, parque u obra pública.

¿Cómo sé si puedo instalar un negocio?

Debe revisar el uso de suelo, destino, reglamento de copropiedad y permisos sectoriales antes de comprar.

¿El corredor debe revisar todos los títulos?

No debe suponerse. El estudio jurídico corresponde a un abogado y la revisión técnica a profesionales competentes.

¿Quién paga la comisión del corredor?

Depende del encargo y las condiciones informadas. Puede pagarla el vendedor, el comprador o ambos.

¿La comisión incluye IVA?

Debe revisarse la cotización o contrato y solicitar el documento tributario correspondiente.

¿Cuánto cuesta una compraventa?

Depende del precio, notaría, Conservador, banco, tasación, abogado, impuestos y corretaje. Solicite una estimación antes de comprometerse.

¿Quién paga la notaría?

Se define por acuerdo o práctica de la operación. La escritura debería indicar la distribución de gastos cuando sea relevante.

¿Quién paga la inscripción?

Habitualmente el comprador, porque la inscripción transfiere el dominio a su nombre, aunque las partes pueden acordar otra distribución.

¿Cuánto demora la inscripción?

Depende del Conservador, la carga de trabajo y las observaciones. Puede tardar desde algunos días hasta varias semanas.

¿Cómo reviso el estado?

Mediante el número de carátula o ingreso entregado al presentar la escritura.

¿Qué ocurre si el Conservador rechaza la escritura?

Debe revisarse la causa y corregirse mediante el documento adecuado. El pago debería permanecer protegido mientras no se resuelva.

¿Qué es una escritura rectificatoria?

Es un instrumento destinado a corregir errores o completar antecedentes de una escritura anterior.

¿Quién puede rectificar?

Las partes, sus apoderados con facultades suficientes o quien esté autorizado dentro de límites claros.

¿Qué es la carátula del Conservador?

Es el comprobante de ingreso que permite identificar y seguir el trámite.

¿Cuándo recibe el vendedor el dinero?

Depende de la forma de pago e instrucciones. En muchas operaciones se libera después de la inscripción y de los alzamientos exigidos.

¿Es seguro pagar todo al firmar?

Puede ser riesgoso porque la inscripción todavía puede ser observada. Conviene utilizar instrucciones o mecanismos de resguardo.

¿Qué es un vale vista?

Es un documento bancario utilizado para garantizar fondos y realizar pagos bajo determinadas condiciones.

¿Puedo pagar mediante transferencia?

Sí, pero debe verificarse la cuenta, límites y oportunidad del pago, dejando respaldo.

¿Qué son las instrucciones notariales?

Son condiciones escritas para entregar documentos o valores custodiados cuando se cumplen determinados hechos.

¿La notaría garantiza que nunca habrá problemas?

No. Las instrucciones deben redactarse correctamente y la operación todavía requiere estudio jurídico e inscripción.

¿Cuándo se entregan las llaves?

En la fecha o condición pactada, que puede ser la firma, inscripción, pago total o una fecha posterior.

¿Qué debe incluir el acta de entrega?

Llaves, medidores, estado, inventario, servicios, observaciones y fecha.

¿Qué pasa si el vendedor no entrega?

Se aplican las cláusulas de la escritura o promesa y pueden iniciarse acciones para exigir la entrega e indemnización.

¿Puedo comprar una propiedad arrendada?

Sí, pero debe revisar el contrato, derechos del arrendatario y condiciones de entrega.

¿El arrendatario debe irse porque se vende?

No automáticamente. Depende del contrato, su duración, inscripción y normativa aplicable.

¿Puedo comprar una propiedad ocupada?

Es posible, pero implica un riesgo relevante. Debe determinarse el título del ocupante y el procedimiento para obtener la entrega.

¿Qué pasa si el dueño fallece durante la operación?

Puede ser necesario tramitar la sucesión y adaptar la operación. Las instrucciones y promesa deben contemplar estas eventualidades.

¿Cómo se vende una propiedad heredada?

Debe completarse la posesión efectiva, inscripciones hereditarias y comparecencia de los titulares o apoderados.

¿Puede vender un solo heredero?

Puede vender sus derechos en ciertos casos, pero no la propiedad completa sin participación de los demás titulares.

¿Comprar derechos es igual que comprar la casa?

No. Se adquiere una cuota o posición en comunidad, no necesariamente una parte física exclusiva.

¿Puedo comprar a una empresa?

Sí, verificando existencia, vigencia, representación, autorizaciones internas y situación tributaria.

¿Puede vender un apoderado?

Sí, si el poder está vigente y contiene facultades suficientes.

¿Cómo sé si el poder está vigente?

Debe revisarse el instrumento, certificados y registros correspondientes, además de comprobar que no haya sido revocado.

¿Se necesita autorización del cónyuge?

Depende del régimen matrimonial, la forma de adquisición y si existe una declaración de bien familiar.

¿Qué es un bien familiar?

Es una declaración que protege la residencia principal de la familia y puede exigir consentimiento para vender o gravar.

¿Una persona extranjera puede comprar propiedades en Chile?

En términos generales puede hacerlo, pero existen restricciones especiales en ciertas zonas y deben revisarse identificación, RUT, origen de fondos y representación.

¿Necesita RUT un comprador extranjero?

Normalmente se requiere identificación tributaria chilena para la escritura, inscripción y obligaciones relacionadas.

¿Puedo firmar desde el extranjero?

Puede utilizarse un poder otorgado ante consulado chileno o autoridad extranjera, con apostilla o legalización y traducción cuando corresponda.

¿Qué es la apostilla?

Es una certificación que permite reconocer determinados documentos públicos entre países adheridos al convenio correspondiente.

¿Puedo comprar una parcela rural sin acceso inscrito?

Es riesgoso. Debe comprobarse un acceso legal mediante camino público, dominio o servidumbre.

¿Los derechos de agua se incluyen con el terreno?

No siempre. Deben individualizarse y revisarse en el Registro de Aguas.

¿Qué es una subdivisión?

Es la división autorizada de un predio en lotes. Debe contar con aprobaciones y antecedentes registrales válidos.

¿Puedo comprar una parcela solo con un plano privado?

No resulta recomendable. Debe comprobarse la aprobación, inscripción propia y acceso legal.

¿Qué debo revisar en una propiedad nueva?

Permiso, recepción, especificaciones, planos, superficie, garantías, reglamento y estado de entrega.

¿La publicidad de una inmobiliaria obliga?

Puede formar parte de la información relevante ofrecida al consumidor. Conviene conservar folletos, correos y capturas.

¿Puedo firmar una promesa antes de la recepción municipal?

Puede ocurrir en proyectos, pero la promesa debe regular claramente la recepción, plazo, garantías y posibilidad de terminar.

¿Qué pasa si el proyecto se atrasa?

Depende de la promesa, sus prórrogas, causas justificadas y derechos del comprador.

¿Qué es una prohibición SERVIU?

Es una restricción asociada a determinadas viviendas subsidiadas que puede impedir su venta durante un período.

¿Se puede alzar?

En ciertos casos, por plazo cumplido o autorización. Debe confirmarse antes de prometer la venta.

¿La venta siempre paga IVA?

No. Depende de la calidad del vendedor, habitualidad y características tributarias de la operación.

¿El vendedor paga impuesto a la renta?

Puede pagar por el mayor valor obtenido, según fecha de adquisición, costo, calidad del vendedor y beneficios legales.

¿Qué es el beneficio de 8.000 UF?

Es un tratamiento que puede considerar ingreso no constitutivo de renta hasta un límite acumulado para ciertas personas naturales y bajo requisitos específicos.

¿Las 8.000 UF se aplican a cada propiedad?

No debe interpretarse automáticamente como un límite independiente para cada venta. Se trata de un límite acumulado sujeto a reglas tributarias.

¿Las mejoras aumentan el costo tributario?

Pueden ser relevantes si cumplen los requisitos y están debidamente acreditadas. Debe conservarse documentación.

¿Quién informa la venta al SII?

Notarios y conservadores utilizan mecanismos de información, como el Formulario 2890, para actualizar antecedentes de las transferencias.

¿Debo revisar después que el SII actualizó el propietario?

Sí. Conviene comprobar que el bien raíz aparezca correctamente asociado al nuevo titular y solicitar corrección si existe una diferencia.

¿Qué documentos debo guardar después de comprar?

Escritura, inscripción, estudio de títulos, certificados, comprobantes de pago, acta de entrega, planos, recepción y documentos del crédito.

¿Cuánto tiempo debo guardarlos?

Es recomendable conservarlos permanentemente, especialmente mientras sea propietario y durante cualquier período tributario o contractual aplicable.

Lista de verificación para el comprador

Financiamiento

• Presupuesto total calculado.
• Pie disponible.
• Preaprobación obtenida.
• Gastos operacionales estimados.
• Capacidad para contribuciones y gastos comunes evaluada.

Identificación de la propiedad

• Dirección confirmada.
• Rol revisado.
• Inscripción identificada.
• Estacionamiento incluido.
• Bodega incluida.
• Superficies comparadas.

Revisión jurídica

• Dominio vigente.
• Títulos anteriores.
• Gravámenes y prohibiciones.
• Hipotecas revisadas.
• Poderes revisados.
• Estado civil comprobado.
• Herencias regularizadas.

Revisión municipal

• Permiso de edificación.
• Recepción definitiva.
• Ampliaciones regularizadas.
• Certificado de número.
• Informaciones previas.
• Afectaciones consultadas.

Deudas y obligaciones

• Contribuciones al día.
• Cuotas suplementarias revisadas.
• Gastos comunes al día.
• Cuotas extraordinarias consultadas.
• Servicios básicos revisados.

Contratos

• Reserva leída.
• Promesa revisada.
• Condición de crédito incluida.
• Condición de títulos incluida.
• Multas proporcionales.
• Entrega definida.
• Bienes muebles inventariados.

Cierre

• Escritura revisada.
• Pago protegido.
• Carátula conservatoria guardada.
• Inscripción comprobada.
• Alzamientos verificados.
• Acta de entrega firmada.

Lista de verificación para el vendedor

Propiedad y capacidad

• Dominio vigente obtenido.
• Estado civil revisado.
• Autorizaciones preparadas.
• Poderes vigentes.
• Herencias inscritas.
• Documentos societarios disponibles.

Antecedentes del inmueble

• Escritura anterior.
• Títulos reunidos.
• Rol y avalúo.
• Recepción definitiva.
• Planos.
• Reglamento de copropiedad.

Deudas

• Contribuciones pagadas.
• Gastos comunes pagados.
• Servicios regularizados.
• Crédito hipotecario liquidado.
• Alzamiento coordinado.

Aspectos comerciales

• Precio definido.
• Comisión de corretaje aclarada.
• Bienes incluidos detallados.
• Fecha de entrega realista.
• Consecuencias tributarias revisadas.

Firma y pago

• Borrador revisado.
• Cuenta bancaria confirmada.
• Instrucciones notariales claras.
• Saldo del banco acreedor actualizado.
• Documentos para inscripción preparados.

La compraventa de una propiedad en Chile no termina con la aceptación de una oferta ni con la firma de un documento privado. La venta de un bien raíz debe constar en escritura pública y la transferencia del dominio se completa mediante su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente.

Antes de firmar, el comprador debe comprobar que el vendedor es el propietario, que posee capacidad para vender y que no existen hipotecas, prohibiciones, embargos, usufructos, servidumbres o litigios incompatibles con la operación. También deben revisarse contribuciones, gastos comunes, antecedentes municipales, recepción definitiva, ampliaciones, superficies, ocupantes y contratos de arrendamiento.

La promesa de compraventa debe establecer con claridad la propiedad, precio, forma de pago, plazo, condiciones de crédito, aprobación de títulos, entrega y consecuencias del incumplimiento. Una reserva o promesa redactada sin estas precauciones puede exponer a las partes a la pérdida de dinero o a un conflicto judicial.

En las compras con crédito hipotecario, el banco realiza una tasación y estudio de títulos, prepara la escritura e inscribe sus garantías. Sin embargo, el comprador debe leer las condiciones del crédito y revisar sus intereses particulares mediante asesoría independiente cuando sea necesario.

Si la propiedad está hipotecada, la venta puede realizarse coordinando el pago de la deuda y el alzamiento de la hipoteca y prohibición. El precio debe mantenerse protegido mediante instrucciones claras hasta que el dominio quede inscrito y las cargas comprometidas hayan sido eliminadas.

Después de la inscripción, el comprador debe comprobar que sus datos y todas las unidades adquiridas aparezcan correctamente, actualizar servicios, notificar a la administración y conservar la escritura, inscripción, certificados, estudio de títulos y comprobantes de pago.

Los documentos, costos y plazos pueden variar según el inmueble, la oficina conservatoria, el banco, la notaría y la municipalidad. Para obtener información actualizada se deben utilizar los canales del ChileAtiende, el Servicio de Impuestos Internos, la Tesorería General de la República, la Dirección de Obras Municipal y el Conservador correspondiente.

Revisar los antecedentes antes de entregar dinero, redactar correctamente los contratos y condicionar el pago a una inscripción satisfactoria permite reducir los riesgos y completar la compraventa con mayor seguridad jurídica y financiera.