Crédito hipotecario en Chile: documentos y requisitos para solicitarlo

Solicitar un crédito hipotecario en Chile es una decisión financiera importante, porque normalmente implica asumir una deuda de largo plazo para comprar, construir, ampliar, reparar o refinanciar una propiedad. A diferencia de un crédito de consumo, este financiamiento queda respaldado por una hipoteca constituida sobre un inmueble, lo que permite a la institución financiera ejercer acciones sobre la garantía si la deuda no se paga conforme a lo acordado.

El proceso no consiste únicamente en completar una solicitud y demostrar ingresos. La institución debe evaluar al solicitante, revisar su capacidad de pago, analizar las deudas vigentes, comprobar la estabilidad de sus ingresos y estudiar la propiedad que se entregará en garantía. Por ello, una persona puede cumplir con los requisitos financieros y, aun así, enfrentar dificultades si el inmueble presenta problemas jurídicos, diferencias en su superficie, prohibiciones, ampliaciones no regularizadas o antecedentes incompletos.

Los documentos exigidos dependen del banco, cooperativa, compañía de seguros, agente administrador de mutuos hipotecarios u otra entidad que ofrezca este tipo de financiamiento. También cambian según si la persona trabaja de manera dependiente, emite boletas de honorarios, desarrolla una actividad empresarial, recibe una pensión, obtiene ingresos por arriendos o complementa renta con otra persona.

No existe una aprobación automática por el hecho de cumplir una lista general de antecedentes. Cada institución define sus políticas de riesgo dentro del marco legal y puede establecer límites de edad, renta mínima, antigüedad laboral, porcentaje de financiamiento, relación entre deuda e ingresos, seguros, plazos y condiciones particulares.

La evaluación se desarrolla normalmente en varias etapas. Primero puede existir una simulación, que entrega valores referenciales. Después puede solicitarse una preevaluación o preaprobación comercial basada en la información personal y financiera. Si la persona elige una propiedad, la institución realiza la tasación, el estudio de títulos y la evaluación definitiva de la operación.

Una simulación no equivale a una oferta aprobada. Tampoco garantiza que la tasa, el dividendo o el porcentaje de financiamiento se mantendrán sin cambios. Para comparar alternativas de manera más precisa, el consumidor debe solicitar cotizaciones formales después de entregar sus antecedentes y superar la evaluación comercial correspondiente.

La cuota mensual de un crédito hipotecario se denomina habitualmente dividendo. El valor que finalmente paga el deudor puede incluir amortización de capital, intereses, seguro de desgravamen, seguro de incendio y otras coberturas contratadas. Si el crédito está expresado en unidades de fomento, el equivalente en pesos varía conforme cambia el valor de la UF.

La Unidad de Fomento es una unidad reajustable cuyo valor se modifica según la variación del Índice de Precios al Consumidor. Por esta razón, aunque el dividendo permanezca relativamente estable en UF, su monto en pesos puede aumentar o disminuir durante la vigencia del crédito.

Uno de los errores más frecuentes es evaluar solamente la tasa de interés o el dividendo inicial. Para comparar correctamente deben revisarse la Carga Anual Equivalente, el Costo Total del Crédito, el tipo de tasa, el plazo, los seguros, los gastos operacionales, las condiciones de prepago, la existencia de meses de gracia y el tipo de hipoteca que se constituirá.

También es necesario disponer de dinero para el pie y para los gastos que no cubra la institución. El pie es la parte del precio que el comprador paga con recursos propios, ahorro, subsidio habitacional u otra fuente aceptada. Aunque algunos productos permiten financiar porcentajes elevados del valor de una vivienda, no debe asumirse que todos los solicitantes accederán a las mismas condiciones.

La institución suele financiar un porcentaje calculado sobre el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación comercial. Si una vivienda se vende en un monto superior al determinado por el tasador, el comprador deberá cubrir la diferencia además del pie exigido.

Por ejemplo, si una propiedad se ofrece en 3.000 UF, pero la institución la tasa en 2.800 UF, el financiamiento puede calcularse utilizando las 2.800 UF. Esta diferencia puede aumentar de forma significativa el dinero que el comprador debe aportar antes de firmar.

Además del pie, existen gastos asociados con la tasación, el estudio de títulos, la redacción de la escritura, la notaría, el impuesto de timbres y estampillas cuando corresponde, la inscripción de la compraventa, la inscripción de la hipoteca y otras actuaciones necesarias para perfeccionar la operación. Los valores deben revisarse en la cotización y confirmarse antes de firmar una promesa o pagar una reserva.

Los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en las operaciones hipotecarias reguladas. El seguro de desgravamen cubre el saldo insoluto en caso de fallecimiento del deudor asegurado, sujeto a las condiciones y exclusiones de la póliza. El seguro de incendio protege el inmueble dado en garantía frente al riesgo cubierto. Pueden agregarse coberturas como sismo, salida de mar, daños por la naturaleza o invalidez.

La aprobación financiera no reemplaza el análisis personal del presupuesto. La Comisión para el Mercado Financiero recomienda considerar todos los ingresos, gastos fijos, cuotas y compromisos antes de asumir la obligación. También es prudente reservar un margen para emergencias, reparaciones, contribuciones, gastos comunes, mantención y aumentos de la UF.

Este artículo explica los requisitos habituales para solicitar un crédito hipotecario en Chile, los documentos que pueden pedir a trabajadores dependientes e independientes, las etapas de evaluación, los antecedentes de la propiedad, los gastos operacionales, los seguros, el estudio de títulos y la firma de la escritura. También aborda las diferencias entre simulación, preaprobación y cotización, además de los principales errores que conviene evitar.

Las tasas, campañas, subsidios, porcentajes de financiamiento y políticas de riesgo pueden cambiar. Antes de tomar una decisión se recomienda utilizar el simulador de créditos hipotecarios de la CMF, solicitar cotizaciones en varias entidades y revisar únicamente información entregada por canales oficiales.

Información principal

Qué es un crédito hipotecario

Es un financiamiento de mediano o largo plazo garantizado mediante una hipoteca constituida sobre un bien raíz. La institución entrega una cantidad de dinero y el deudor se obliga a restituirla mediante dividendos periódicos que incluyen capital, intereses y otros conceptos informados en el contrato.

Puede utilizarse para:

• Comprar una vivienda nueva.
• Comprar una vivienda usada.
• Construir una casa.
• Comprar un terreno y construir, cuando el producto lo permite.
• Ampliar o reparar una propiedad.
• Refinanciar un crédito hipotecario existente.
• Obtener dinero de libre disposición dejando un inmueble en garantía.
• Financiar una segunda vivienda o propiedad de inversión.

La finalidad influye en el porcentaje de financiamiento, el plazo, la tasa, los documentos y el nivel de riesgo aceptado por la institución.

Qué significa constituir una hipoteca

La hipoteca es una garantía real que se constituye sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación. El propietario conserva el uso de la propiedad, pero esta queda afectada al pago de la deuda.

Para constituirla se requiere:

• Una escritura pública.
• La correcta individualización del inmueble.
• La aceptación de las condiciones del crédito.
• La inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces competente.

La hipoteca no queda constituida solo con la firma de la escritura. Debe inscribirse ante el Conservador correspondiente a la comuna donde se encuentra la propiedad.

Hipoteca específica e hipoteca general

La escritura y la hoja resumen deben indicar qué tipo de garantía se constituirá.

Una hipoteca general puede dificultar el alzamiento si existen otras deudas con la institución. Antes de firmar se debe comprender exactamente qué obligaciones quedan garantizadas.

Tipos de crédito hipotecario

En el mercado pueden encontrarse diferentes modalidades.

Mutuo hipotecario endosable

Es un préstamo respaldado por hipoteca que puede ser transferido por la institución acreedora mediante endoso, conforme a las condiciones legales aplicables.

El deudor mantiene las condiciones pactadas, aunque el crédito sea transferido a otra entidad autorizada. La administración del préstamo puede continuar en la institución original o cambiar según la operación.

Mutuo hipotecario no endosable

Corresponde a un préstamo hipotecario que se rige por el contrato celebrado con la institución y no utiliza el mecanismo de endoso propio de los mutuos endosables.

Sus condiciones pueden ser más flexibles, pero deben compararse cuidadosamente la tasa, los seguros, las comisiones, los gastos y las reglas de prepago.

Crédito mediante letras hipotecarias

En esta modalidad, el financiamiento se relaciona con la emisión de letras de crédito. El monto efectivo recibido puede depender del valor al que estas sean colocadas en el mercado.

Actualmente puede ser menos frecuente que los mutuos, pero sigue siendo importante conocer su funcionamiento si una institución la ofrece.

Crédito para fines generales

Permite obtener financiamiento dejando una propiedad en garantía sin destinar necesariamente el dinero a comprar esa misma vivienda.

Puede utilizarse para:

• Consolidar deudas.
• Financiar un proyecto.
• Invertir en un negocio.
• Realizar mejoras.
• Cubrir necesidades personales.

El costo y porcentaje de financiamiento pueden ser menos favorables que en un crédito destinado a adquirir una vivienda.

Tasa fija, variable y mixta

Tasa fija

La tasa se mantiene durante el plazo pactado. El dividendo expresado en UF puede conservar una estructura relativamente estable, aunque su equivalente en pesos cambia con la UF y los seguros pueden variar.

Tasa variable

La tasa se revisa conforme al índice y periodicidad definidos en el contrato. El dividendo puede aumentar o disminuir según las condiciones financieras.

Tasa mixta

Combina un período inicial con tasa fija y otro posterior sujeto a una tasa variable o a una revisión.

Antes de aceptar una tasa mixta se debe conocer:

• Duración del período fijo.
• Índice utilizado posteriormente.
• Frecuencia de ajuste.
• Margen aplicado por la institución.
• Forma de calcular el nuevo dividendo.
• Escenarios de aumento de la cuota.

Qué es la Unidad de Fomento

La UF es una unidad de cuenta reajustable según la variación del IPC. Su valor se expresa diariamente en pesos y es publicado oficialmente.

En un crédito expresado en UF:

• El capital se mantiene registrado en UF.
• Los dividendos se calculan en UF.
• El pago se convierte a pesos según el valor aplicable.
• El saldo en pesos puede subir aunque disminuya en UF.

La evolución de la UF puede consultarse en las estadísticas del Banco Central de Chile.

Qué es el pie

El pie es la parte del precio que no cubre el crédito y que debe ser financiada por el comprador mediante ahorro, subsidio u otra fuente aceptada.

Puede componerse de:

• Ahorro personal.
• Fondos mantenidos en cuentas bancarias.
• Venta de otra propiedad.
• Subsidio habitacional.
• Aportes familiares documentados.
• Pago anticipado realizado a la inmobiliaria.

La institución puede solicitar antecedentes que acrediten el origen y disponibilidad del pie. No es recomendable financiarlo mediante créditos de consumo sin informarlo, porque aumenta el endeudamiento y puede afectar la aprobación.

Porcentaje de financiamiento

El porcentaje que una institución está dispuesta a financiar depende de:

• Política de riesgo.
• Ingresos.
• Historial de pago.
• Tipo de vivienda.
• Destino del inmueble.
• Antigüedad y estado de la construcción.
• Valor de tasación.
• Existencia de subsidios o garantías.
• Plazo solicitado.
• Edad del solicitante.

Es frecuente encontrar financiamientos cercanos al 80% del menor valor entre el precio y la tasación. Algunos productos pueden llegar a porcentajes superiores, especialmente bajo campañas o programas determinados, pero no constituyen una condición garantizada para todas las personas.

Valor de compraventa y valor de tasación

El precio de compraventa es el monto acordado entre vendedor y comprador. La tasación es una estimación realizada por un profesional encargado por la institución financiera.

La tasación considera factores como:

• Ubicación.
• Superficie de terreno.
• Superficie construida.
• Calidad de la construcción.
• Antigüedad.
• Estado de conservación.
• Equipamiento.
• Comparación con ventas similares.
• Regularización municipal.
• Condiciones del entorno.

Si la tasación es inferior al precio, el banco puede calcular el crédito sobre el valor tasado. La diferencia debe ser cubierta por el comprador.

Simulación, preevaluación, preaprobación y cotización

Las cotizaciones formales de créditos hipotecarios deben tener una vigencia mínima de siete días hábiles. Durante ese período el consumidor puede compararlas y comunicar su aceptación por el canal indicado.

Documentos generales del solicitante

La lista puede variar, pero normalmente se solicitan:

• Cédula de identidad vigente.
• Formulario de solicitud.
• Declaración de patrimonio y deudas.
• Estado civil.
• Antecedentes de domicilio.
• Información de contacto.
• Comprobantes de ingresos.
• Cartolas bancarias.
• Antecedentes tributarios.
• Comprobantes del pie.
• Autorización para consultar información financiera.
• Documentos del complemento de renta.

La institución puede solicitar nuevos antecedentes durante la evaluación, especialmente si detecta depósitos no habituales, ingresos variables, deudas recientes o diferencias en la información declarada.

Requisitos habituales de evaluación

Entre los factores revisados se encuentran:

• Mayoría de edad y capacidad legal para contratar.
• Edad al momento de solicitar.
• Edad proyectada al término del crédito.
• Renta mínima.
• Estabilidad laboral.
• Continuidad de ingresos.
• Nivel de endeudamiento.
• Comportamiento de pago.
• Historial financiero.
• Ahorro para el pie.
• Capacidad para pagar gastos operacionales.
• Asegurabilidad.
• Calidad jurídica y comercial del inmueble.

Las exigencias de renta y antigüedad laboral no son iguales en todas las entidades.

Capacidad de pago

La capacidad de pago es la diferencia entre los ingresos líquidos regulares y los gastos, deudas y compromisos del hogar.

La institución puede calcular indicadores como:

• Dividendo sobre ingreso.
• Carga financiera total sobre ingreso.
• Saldo disponible después de pagar deudas.
• Ingreso promedio de los últimos meses o años.

Diversas instituciones utilizan como referencia que el dividendo no supere aproximadamente una cuarta parte del ingreso total. No se trata de una regla legal universal y el porcentaje aceptado puede variar según el perfil, las otras deudas y la política interna.

Cómo calcular un presupuesto prudente

Una evaluación personal debería considerar:

• Ingreso líquido estable.
• Dividendos estimados.
• Seguros.
• Gastos comunes.
• Contribuciones.
• Servicios básicos.
• Mantención.
• Transporte.
• Educación.
• Salud.
• Alimentación.
• Cuotas de otros créditos.
• Ahorro de emergencia.

No conviene utilizar todo el ingreso disponible para cumplir el porcentaje máximo aceptado por el banco. Un crédito puede extenderse durante décadas y las condiciones familiares o laborales pueden cambiar.

Historial financiero e informe de deudas

La institución revisa las obligaciones vigentes y el comportamiento de pago del solicitante.

El Informe de Deudas de la CMF permite conocer deudas informadas por entidades supervisadas. Las personas naturales pueden acceder mediante ClaveÚnica.

Antes de solicitar el crédito conviene revisar:

• Créditos de consumo.
• Tarjetas de crédito.
• Líneas de crédito.
• Créditos automotrices.
• Deudas directas.
• Obligaciones como aval o codeudor.
• Morosidades.
• Cupos utilizados.

Ser aval o codeudor de otra persona puede afectar la evaluación aunque el titular principal se encuentre pagando correctamente.

Documentos para trabajadores dependientes

Habitualmente se solicitan:

• Cédula de identidad.
• Últimas liquidaciones de sueldo.
• Certificado de antigüedad laboral.
• Contrato de trabajo.
• Certificado de cotizaciones previsionales.
• Cartolas bancarias.
• Certificado anual de remuneraciones cuando corresponde.
• Antecedentes de bonos y comisiones.
• Declaración de patrimonio y deudas.

Las personas con remuneración variable pueden necesitar más meses de liquidaciones para calcular un promedio.

Contrato indefinido y contrato a plazo

Un contrato indefinido suele ser considerado una señal de continuidad laboral, pero no garantiza la aprobación.

Quienes trabajan a plazo fijo, por obra o mediante contratos sucesivos pueden acreditar estabilidad presentando:

• Contratos anteriores.
• Continuidad de cotizaciones.
• Certificados del empleador.
• Historial de ingresos.
• Declaración de renta.

La aceptación depende de la política de cada institución.

Bonos, comisiones y horas extraordinarias

Los ingresos variables pueden ser considerados total o parcialmente si se demuestra continuidad.

La institución puede calcular:

• Promedio de los últimos seis o doce meses.
• Promedio anual.
• Porcentaje conservador del ingreso variable.
• Exclusión de bonos extraordinarios.

No debe asumirse que todo bono ocasional será reconocido como renta permanente.

Documentos para trabajadores independientes

Quienes emiten boletas de honorarios pueden necesitar:

• Cédula de identidad.
• Declaraciones anuales de renta.
• Formularios 22.
• Boletas de honorarios emitidas.
• Resumen anual o mensual de honorarios.
• Cartolas bancarias.
• Certificados tributarios.
• Carpeta Tributaria Electrónica.
• Antecedentes de cotizaciones.
• Contratos de prestación de servicios.
• Declaración de patrimonio y deudas.

Es habitual que la institución solicite antecedentes de más de un período tributario para comprobar continuidad.

Carpeta Tributaria para acreditar renta

El Servicio de Impuestos Internos permite generar gratuitamente una carpeta tributaria para acreditar renta.

Puede contener:

• Datos del contribuyente.
• Actividades económicas.
• Resumen de boletas de honorarios.
• Formularios 22.
• Antecedentes de bienes raíces.

El solicitante puede generarla desde el sitio del Servicio de Impuestos Internos y compartirla mediante el mecanismo habilitado, sin entregar su Clave Tributaria.

Documentos para empresarios y socios

Una persona que obtiene ingresos de una empresa puede necesitar:

• Declaraciones de renta personales.
• Declaraciones de renta de la empresa.
• Formularios 22 y 29.
• Balances.
• Estados de resultados.
• Carpeta tributaria.
• Escritura social.
• Certificado de vigencia.
• Participación societaria.
• Retiros o dividendos.
• Cartolas bancarias personales y empresariales.
• Certificado del contador.

La institución puede distinguir entre la facturación de la empresa y el ingreso efectivamente disponible para la persona.

Documentos para pensionados

Pueden solicitarse:

• Cédula de identidad.
• Liquidaciones de pensión.
• Certificado de pago.
• Cartolas bancarias.
• Antecedentes de otras rentas.
• Declaración de patrimonio.
• Documentación de seguros.

La edad al finalizar el crédito puede limitar el plazo y depender de las condiciones del seguro de desgravamen.

Ingresos por arriendos

Para acreditar rentas de propiedades pueden solicitarse:

• Contratos de arriendo.
• Comprobantes de pago.
• Cartolas bancarias.
• Inscripción de dominio.
• Declaración de renta.
• Antecedentes tributarios.

El banco puede reconocer solo una parte del ingreso debido al riesgo de vacancia, gastos y falta de continuidad.

Complementación de renta

Dos personas pueden sumar ingresos para mejorar su capacidad de pago, sujeto a las políticas de la institución.

Puede complementarse renta con:

• Cónyuge.
• Conviviente civil.
• Pareja.
• Padres.
• Hijos.
• Otra persona aceptada por el banco.

La persona que complementa renta normalmente debe presentar los mismos antecedentes financieros y puede asumir responsabilidad como codeudor solidario o coprestatario.

Qué implica ser codeudor solidario

Un codeudor solidario puede ser obligado a pagar la totalidad de la deuda si el deudor principal incumple.

Antes de firmar debe comprender:

• Alcance de la solidaridad.
• Duración.
• Efecto en su capacidad de endeudamiento.
• Impacto en futuras solicitudes de crédito.
• Condiciones para ser liberado.

No debe confundirse con una referencia personal. Se trata de una obligación financiera real.

Solicitantes extranjeros

Las personas extranjeras pueden acceder a financiamiento sujeto a las políticas de cada institución.

Pueden solicitarse:

• Cédula de identidad para extranjeros.
• Residencia vigente o antecedentes migratorios.
• Contrato de trabajo.
• Liquidaciones de sueldo.
• Cotizaciones previsionales.
• Declaraciones tributarias.
• Antigüedad de residencia.
• Pie mayor.
• Antecedentes financieros en Chile.

Algunas instituciones pueden exigir residencia definitiva o condiciones especiales. Otras aceptan residencia temporal si se cumplen requisitos adicionales.

Edad para solicitar el crédito

La persona debe tener capacidad legal para contratar. Además, las instituciones establecen límites relacionados con:

• Edad al solicitar.
• Plazo.
• Edad máxima al término.
• Aceptación del seguro de desgravamen.

Una persona de mayor edad puede obtener financiamiento con un plazo más corto, mayor pie, complemento de renta u otras condiciones, dependiendo de la evaluación.

Ahorro y origen del pie

La institución puede pedir:

• Cartolas de cuentas de ahorro.
• Comprobantes de depósitos.
• Liquidación de inversiones.
• Promesa que reconoce pagos anticipados.
• Certificado de subsidio.
• Documentos de venta de otro inmueble.
• Declaración sobre aportes de terceros.

Depósitos importantes realizados poco antes de la solicitud pueden requerir explicación para cumplir controles financieros y acreditar el origen de los fondos.

Documentos de la propiedad

Los antecedentes dependen de si la vivienda es nueva, usada, se encuentra en construcción o corresponde a una autoconstrucción.

Habitualmente pueden solicitarse:

• Promesa de compraventa.
• Borrador o instrucciones del negocio.
• Copia de la inscripción de dominio vigente.
• Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• Títulos anteriores.
• Certificado de avalúo fiscal.
• Certificado de deuda de contribuciones.
• Comprobante de pago de contribuciones.
• Certificado de no expropiación.
• Recepción final municipal.
• Permiso de edificación.
• Certificado de número.
• Planos.
• Reglamento de copropiedad.
• Certificado de gastos comunes.
• Antecedentes de ampliaciones.
• Documentos del vendedor.

La lista definitiva la establece el abogado encargado del estudio de títulos y la institución financiera.

Dominio vigente

La copia de inscripción con vigencia permite acreditar quién figura como propietario del inmueble.

Para solicitarla se necesitan normalmente:

• Foja.
• Número.
• Año de la inscripción.
• Conservador competente.

La ficha oficial puede consultarse en ChileAtiende. Aunque el documento no tenga una caducidad legal general, los bancos suelen exigir una emisión reciente.

Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones

Este certificado informa cargas o limitaciones que pueden afectar la propiedad.

Puede mostrar:

• Hipotecas.
• Prohibiciones.
• Embargos.
• Servidumbres.
• Usufructos.
• Reglamentos de copropiedad.
• Otras inscripciones.

Es uno de los documentos utilizados en el estudio de títulos. Puede solicitarse ante el Conservador correspondiente. La descripción oficial se encuentra en la ficha del certificado de gravámenes y prohibiciones.

Carpeta de estudio de títulos

Algunos conservadores permiten solicitar una carpeta que reúne la inscripción vigente, títulos anteriores y certificados relacionados con la propiedad.

Los bancos pueden requerir una revisión de diez años o un período superior según la situación jurídica del inmueble.

La existencia de la carpeta no significa que los títulos se encuentren aprobados. El abogado debe analizar su continuidad y validez.

Estudio de títulos

Es la revisión jurídica destinada a determinar si el vendedor puede transferir válidamente la propiedad y si el inmueble puede ser aceptado como garantía.

El abogado analiza, entre otros aspectos:

• Continuidad de las inscripciones.
• Identidad de los propietarios.
• Estado civil y régimen matrimonial.
• Posesiones efectivas.
• Poderes.
• Prohibiciones.
• Hipotecas.
• Embargos.
• Litigios.
• Servidumbres.
• Regularidad de las escrituras anteriores.
• Antecedentes municipales.
• Pago de contribuciones.

Si aparecen observaciones, puede solicitarse al vendedor que las resuelva antes de firmar.

Observaciones frecuentes en el estudio de títulos

• Herencias no inscritas.
• Hipotecas antiguas no alzadas.
• Prohibiciones vigentes.
• Diferencias en nombres o RUN.
• Errores en deslindes.
• Falta de firmas.
• Poderes insuficientes.
• Ampliaciones sin recepción municipal.
• Sociedades vendedoras sin vigencia acreditada.
• Juicios pendientes.
• Deudas de contribuciones.

La resolución puede requerir escrituras de rectificación, alzamientos, inscripciones, certificados o actuaciones judiciales.

Vivienda nueva

Cuando se compra a una inmobiliaria pueden solicitarse:

• Promesa de compraventa.
• Antecedentes de la inmobiliaria.
• Permiso de edificación.
• Recepción final.
• Planos.
• Especificaciones técnicas.
• Reglamento de copropiedad.
• Inscripción del terreno.
• Documentos de individualización de la unidad.

La institución financiera puede tener convenios con determinados proyectos, pero el solicitante conserva el derecho de comparar condiciones.

Compra en verde o en blanco

Comprar en blanco significa celebrar una promesa cuando el proyecto todavía no inicia materialmente su construcción o cuenta con un nivel inicial de desarrollo. La compra en verde ocurre cuando la construcción ya ha comenzado, pero la vivienda no está terminada.

Antes de firmar se debe revisar:

• Permisos.
• Plazos de entrega.
• Garantía de las cantidades entregadas.
• Condiciones de devolución.
• Multas.
• Superficie y tolerancias.
• Especificaciones.
• Condiciones suspensivas de financiamiento.

Una preaprobación obtenida al firmar la promesa puede vencer antes de que la vivienda se entregue. La situación financiera y las tasas pueden cambiar durante la construcción.

Vivienda usada

En una propiedad usada se debe revisar:

• Antigüedad.
• Estado de conservación.
• Regularización de ampliaciones.
• Deudas de gastos comunes.
• Contribuciones.
• Ocupantes.
• Contratos de arriendo.
• Hipotecas.
• Prohibiciones.
• Recepción municipal.

La tasación puede castigar construcciones deterioradas o no regularizadas.

Propiedades con ampliaciones no regularizadas

Si la superficie construida no coincide con los registros municipales, la institución puede:

• Excluir la ampliación de la tasación.
• Solicitar su regularización.
• Disminuir el porcentaje de financiamiento.
• Rechazar la garantía.

Antes de pagar una reserva conviene pedir antecedentes municipales y compararlos con la realidad de la vivienda.

Propiedades rurales

Las propiedades rurales pueden requerir:

• Certificados del Servicio Agrícola y Ganadero.
• Planos.
• Antecedentes de subdivisión.
• Derechos de agua.
• Accesos.
• Servidumbres.
• Certificados de uso de suelo.
• Recepciones de construcciones.

No todas las instituciones financian parcelas, terrenos agrícolas o construcciones ubicadas fuera de límites urbanos.

Departamentos y condominios

Además de los antecedentes generales pueden solicitarse:

• Reglamento de copropiedad.
• Certificado de gastos comunes.
• Acta o información de la administración.
• Individualización de bodega y estacionamiento.
• Planos.
• Inscripciones separadas o vinculadas.

Se debe comprobar si la bodega y el estacionamiento están incluidos en el precio y cómo se encuentran inscritos.

Subsidios habitacionales y crédito hipotecario

Una persona beneficiaria de un subsidio puede necesitar complementar el valor de la vivienda con ahorro y crédito.

Debe revisar:

• Vigencia del certificado de subsidio.
• Valor máximo permitido.
• Tipo de vivienda.
• Región.
• Ahorro exigido.
• Instituciones que operan con el programa.
• Plazos de aplicación.

La aprobación de un subsidio no obliga al banco a conceder el crédito. La persona debe superar la evaluación financiera.

Subsidio a la tasa para viviendas nuevas

La Ley N.º 21.748 estableció un subsidio de hasta 60 puntos base sobre la tasa de interés para determinados créditos destinados a viviendas nuevas en primera venta de hasta 4.000 UF, asociado al Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva.

El acceso depende de:

• Cumplimiento de los requisitos legales.
• Disponibilidad de cupos.
• Participación de la institución financiera.
• Valor de la vivienda.
• Fecha y condiciones de la promesa.
• Aprobación del crédito.

Antes de comprar se debe consultar la información vigente en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y en la institución participante. No debe asumirse que el beneficio se aplicará automáticamente a cualquier vivienda nueva.

Qué es la tasa de interés

Es el precio que cobra la institución por prestar el dinero, expresado como porcentaje bajo las condiciones pactadas.

No representa por sí sola todo el costo, porque también existen:

• Seguros.
• Gastos operacionales.
• Impuestos.
• Costos de productos voluntarios.
• Efectos de la UF.
• Comisiones autorizadas.

Qué es la CAE

La Carga Anual Equivalente permite representar en un porcentaje el costo anual del crédito, incorporando intereses y cargos asociados conforme a la regulación.

Para comparar correctamente la CAE se debe utilizar:

• El mismo monto.
• El mismo plazo.
• El mismo tipo de tasa.
• Condiciones equivalentes.
• Seguros comparables.

Una CAE menor normalmente representa un costo más bajo cuando las demás características son equivalentes.

Qué es el Costo Total del Crédito

El CTC corresponde a la suma total que el consumidor pagaría durante la vigencia del financiamiento bajo las condiciones informadas.

Permite apreciar el efecto de:

• Tasa.
• Plazo.
• Seguros.
• Cargos.
• Productos asociados incluidos.

Un dividendo más bajo por extender el plazo puede terminar produciendo un costo total considerablemente mayor.

Hoja de resumen

La simulación, cotización y contrato deben entregar información que permita comprender las condiciones principales.

La hoja resumen puede incluir:

• Monto.
• Plazo.
• Tasa.
• CAE.
• CTC.
• Dividendo.
• Seguros.
• Gastos operacionales.
• Tipo de hipoteca.
• Condiciones de prepago.
• Costos por atraso.

El consumidor debe guardar la cotización y comprobar que el contrato mantenga las condiciones aceptadas.

Gastos operacionales

La CMF identifica como gastos asociados:

• Tasación.
• Estudio de títulos.
• Redacción de escritura.
• Gastos notariales.
• Impuesto de timbres y estampillas cuando corresponda.
• Derechos del Conservador de Bienes Raíces.
• Seguros.

También pueden existir gastos por:

• Certificados.
• Copias.
• Alzamiento de una hipoteca anterior.
• Rectificaciones.
• Inscripciones complementarias.

Tasación

La tasación es realizada por un profesional aceptado por la institución. Su costo suele ser pagado por el solicitante.

Antes de pagar se debe preguntar:

• Valor.
• Plazo.
• Vigencia del informe.
• Qué ocurre si la operación se rechaza.
• Si puede entregarse una copia.
• Si sirve para otra institución.

Una tasación encargada por un banco no siempre será aceptada por otro.

Estudio de títulos y redacción

La institución encarga a abogados la revisión jurídica y la preparación de la escritura.

El costo puede incluir:

• Revisión de antecedentes.
• Observaciones.
• Redacción de compraventa.
• Redacción del mutuo.
• Constitución de hipoteca.
• Instrucciones notariales.

Debe preguntarse qué conceptos están incluidos y qué ocurre si los títulos son rechazados.

Gastos notariales

La escritura debe firmarse en una notaría y luego emitirse la copia autorizada necesaria para la inscripción.

El valor puede depender de:

• Número de páginas.
• Copias.
• Firmas.
• Instrucciones.
• Diligencias adicionales.

Impuesto de timbres y estampillas

Las operaciones de crédito pueden estar afectas al impuesto establecido por la legislación tributaria. El monto depende de la naturaleza y plazo de la operación, además de las exenciones que puedan aplicarse.

En refinanciamientos puede existir una exención bajo determinados requisitos. El banco debe informar el cálculo correspondiente.

Derechos del Conservador de Bienes Raíces

La compraventa, la hipoteca y las prohibiciones deben inscribirse en los registros correspondientes.

Los costos dependen del conservador, del precio, del monto del crédito y de los actos inscritos.

En Santiago, las fichas de ChileAtiende informan valores y topes para la inscripción de una propiedad y la inscripción de una hipoteca. En otras comunas se deben consultar los aranceles del conservador competente.

Seguros obligatorios

Los seguros obligatorios son:

• Seguro de desgravamen.
• Seguro de incendio.

La institución puede contratar seguros colectivos mediante licitación, pero el deudor conserva el derecho de presentar una póliza individual que cumpla los requisitos exigidos.

Seguro de desgravamen

Cubre el saldo insoluto en caso de fallecimiento del asegurado, sujeto a:

• Condiciones de la póliza.
• Declaración de salud.
• Exclusiones.
• Edad máxima.
• Pago de primas.

Puede contratarse cobertura adicional de invalidez. Si existen dos deudores, se debe revisar quiénes quedan asegurados y en qué porcentaje.

Seguro de incendio

Protege la construcción dada en garantía frente a incendio. La cobertura normalmente excluye el valor del terreno.

Es importante revisar:

• Monto asegurado.
• Deducible.
• Cobertura de sismo.
• Salida de mar.
• Inundación.
• Rotura de cañerías.
• Forma de indemnización.
• Destino del pago si el daño es parcial.

No debe asumirse que todas las pólizas incluyen terremoto. Debe revisarse expresamente.

Seguro de cesantía

Puede ofrecerse como cobertura voluntaria para pagar un número limitado de dividendos en caso de desempleo involuntario.

Antes de contratar se debe revisar:

• Quiénes pueden asegurarse.
• Carencia.
• Número de cuotas cubiertas.
• Requisitos de contrato laboral.
• Exclusiones por renuncia.
• Procedimiento para denunciar el siniestro.

Productos asociados

Una institución puede ofrecer:

• Cuenta corriente.
• Tarjeta.
• Plan bancario.
• Abono de remuneraciones.
• Seguro adicional.
• Descuento por vinculación.

Se debe comparar el costo del crédito con y sin esos productos y comprobar cuáles son obligatorios y cuáles voluntarios.

Meses de gracia

Permiten comenzar a pagar después de un período inicial. Durante ese tiempo pueden acumularse intereses y aumentar el saldo o el valor posterior de los dividendos.

No son meses gratuitos. Debe revisarse su costo en la cotización.

Meses de no pago

Algunos créditos permiten postergar determinados dividendos durante la vigencia.

Al utilizarlos:

• Se acumulan intereses.
• Puede aumentar el saldo.
• Puede extenderse el plazo.
• Se modifican pagos futuros.

Deben utilizarse solo después de comprender su efecto financiero.

Prepago del crédito

El deudor puede pagar anticipadamente una parte o la totalidad de la deuda, conforme a la ley y al contrato.

El prepago puede incluir:

• Capital adeudado.
• Intereses devengados.
• Comisión de prepago cuando corresponde.
• Gastos relacionados.

Antes de efectuarlo se debe solicitar un certificado o liquidación de prepago y preguntar si el abono reducirá el dividendo o el plazo.

Refinanciamiento

Consiste en reemplazar un crédito por otro con condiciones distintas.

Puede buscar:

• Menor tasa.
• Menor dividendo.
• Cambio de plazo.
• Cambio de institución.
• Eliminación de una hipoteca general.
• Obtención de recursos adicionales.

Se deben comparar los ahorros con los gastos de tasación, estudio, escritura, inscripción, prepago y alzamiento.

Portabilidad financiera

La portabilidad permite solicitar a otra institución una oferta para trasladar productos financieros, incluido un crédito hipotecario.

El proceso puede incluir:

• Certificado de liquidación.
• Oferta de portabilidad.
• Evaluación de riesgo.
• Estudio de títulos.
• Tasación.
• Nueva escritura.
• Alzamiento y nueva hipoteca.

La portabilidad no obliga a otra institución a aprobar el crédito.

Reserva de una propiedad

La reserva es un pago destinado a manifestar interés y retirar temporalmente una vivienda de la oferta.

Antes de pagar se debe revisar:

• Monto.
• Plazo.
• Condiciones de devolución.
• Imputación al precio.
• Qué ocurre si no se aprueba el crédito.
• Qué ocurre si la tasación resulta baja.
• Identidad de quien recibe el dinero.

No conviene entregar dinero sin un documento escrito.

Promesa de compraventa

La promesa obliga a celebrar posteriormente la compraventa si se cumplen las condiciones pactadas.

Debe incluir:

• Individualización de las partes.
• Identificación de la propiedad.
• Precio.
• Forma de pago.
• Pie.
• Plazo.
• Condición de aprobación del crédito.
• Condición de aprobación de títulos.
• Resultado de la tasación.
• Multas.
• Devolución de pagos.

Firmar una promesa sin una condición financiera adecuada puede obligar al comprador a pagar multas aunque el banco rechace el crédito.

Aprobación del crédito y vigencia

Las aprobaciones tienen un período de vigencia definido por la institución.

Puede ser necesario actualizar:

• Liquidaciones.
• Cartolas.
• Cotizaciones.
• Declaraciones tributarias.
• Informe de deudas.
• Antecedentes de la propiedad.

Si el proceso demora, el banco puede reevaluar la renta, las deudas y la tasa.

Redacción y firma de la escritura

Una vez aprobados el solicitante y la propiedad, se prepara la escritura de compraventa, mutuo, hipoteca y prohibiciones.

Antes de firmar se debe revisar:

• Precio.
• Monto del crédito.
• Pie.
• Tasa.
• Plazo.
• Dividendos.
• Seguros.
• Tipo de hipoteca.
• Prohibición de enajenar.
• Prepago.
• Mora.
• Facultades al banco.
• Datos de la propiedad.

La hoja resumen del contrato debe compararse con la cotización aceptada.

Instrucciones notariales

Las instrucciones establecen las condiciones para entregar los cheques, vales vista o documentos de pago al vendedor.

Pueden exigir:

• Inscripción de dominio a nombre del comprador.
• Inscripción de hipoteca a favor del banco.
• Alzamiento de gravámenes anteriores.
• Inscripción de prohibiciones.
• Entrega de certificados.

El dinero suele liberarse cuando las condiciones se encuentran cumplidas.

Inscripción de la compraventa y la hipoteca

La copia autorizada de la escritura se presenta ante el Conservador de Bienes Raíces.

El Conservador revisa:

• Competencia territorial.
• Individualización del inmueble.
• Firmas y autorizaciones.
• Continuidad registral.
• Pago de derechos.
• Documentos tributarios.

Puede formular observaciones que deben corregirse antes de practicar la inscripción.

Entrega material de la propiedad

La entrega de llaves puede pactarse:

• Al firmar la escritura.
• Después de la inscripción.
• Después del pago al vendedor.
• En una fecha determinada.

Debe constar en la promesa o escritura para evitar discusiones.

Pago del primer dividendo

La fecha depende de la escritura y de la institución.

Antes de firmar se debe conocer:

• Fecha de vencimiento.
• Canal de pago.
• Cuenta de cargo.
• Valor estimado.
• Seguros incluidos.
• Efecto de meses de gracia.

Morosidad y consecuencias

El atraso puede generar:

• Intereses moratorios.
• Gastos de cobranza.
• Registro de morosidad.
• Acciones judiciales.
• Vencimiento anticipado de la deuda.
• Remate del inmueble.
• Costas judiciales.

Si aparecen dificultades, conviene contactar a la institución antes de dejar de pagar y evaluar alternativas de renegociación, refinanciamiento o venta.

Fraudes relacionados con créditos hipotecarios

Se debe desconfiar de personas que:

• Garantizan una aprobación sin evaluación.
• Piden pagos a cuentas personales.
• Solicitan ClaveÚnica o claves bancarias.
• Ofrecen eliminar deudas de registros oficiales.
• Alteran liquidaciones o certificados.
• Se presentan como ejecutivos sin correo institucional.
• Solicitan firmar documentos en blanco.

La presentación de antecedentes falsos puede provocar rechazo, término de la operación y consecuencias legales.

Aspectos importantes que debe conocer el usuario

Cada institución establece sus requisitos

No existe una renta, antigüedad laboral o porcentaje de financiamiento universal para todo el mercado.

Una simulación no es una aprobación

Los valores son referenciales hasta completar la evaluación.

Una preaprobación tampoco es definitiva

Falta revisar la propiedad, la tasación, los títulos, los seguros y los antecedentes actualizados.

La cotización debe compararse con el contrato

Se debe guardar la hoja entregada y revisar que las condiciones coincidan.

La cotización tiene una vigencia mínima

Una cotización formal debe mantenerse por al menos siete días hábiles, conforme a las reglas aplicables.

El porcentaje se calcula sobre el valor aceptado

Si la tasación es menor que el precio, aumenta el aporte necesario.

El dividendo en pesos puede variar

Cuando el crédito está en UF, el pago cambia según el valor diario de la unidad.

La tasa no es el único costo

Deben compararse CAE, CTC, seguros, plazo y gastos.

Los meses de gracia tienen costo

Los intereses pueden acumularse durante el período sin pago.

Los seguros deben revisarse

No todas las pólizas contienen las mismas coberturas, exclusiones y deducibles.

El pie debe acreditarse

La institución puede solicitar respaldo del origen de los fondos.

El crédito para financiar el pie aumenta la carga

Puede reducir la capacidad de pago y afectar la aprobación.

Complementar renta implica asumir obligaciones

El coprestatario o codeudor puede responder por toda la deuda.

La propiedad también debe ser aprobada

Un solicitante solvente no puede obligar al banco a aceptar un inmueble con problemas.

El estudio de títulos es diferente de la tasación

Uno analiza la situación jurídica y la otra estima el valor comercial.

La promesa puede generar multas

Debe contener condiciones adecuadas de financiamiento y títulos.

El crédito no termina con la firma

Se necesita inscribir la compraventa, hipoteca y prohibiciones.

El banco puede reevaluar antecedentes

Si el proceso demora o cambia la situación financiera, puede solicitar documentos actualizados.

El subsidio no reemplaza la evaluación

Ser beneficiario no garantiza que una institución conceda el préstamo.

La mora puede terminar en el remate

La propiedad garantiza la deuda y puede ser ejecutada judicialmente.

Las claves personales no deben compartirse

Los trámites deben efectuarse mediante accesos oficiales y autorizaciones formales.

Cómo realizar el proceso o encontrar la información

Recomendaciones antes de comenzar

• Revise su informe de deudas.
• Calcule sus gastos mensuales reales.
• Determine un dividendo prudente.
• Reúna un fondo de emergencia.
• Evite solicitar nuevos créditos.
• Mantenga pagos al día.
• Prepare documentos tributarios y laborales.
• Acredite el pie.
• Compare al menos tres instituciones.
• No pague una reserva sin condiciones de devolución.
• Solicite cotizaciones formales.
• Revise la CAE y el CTC.
• Pregunte por todos los gastos.
• Confirme las coberturas de los seguros.
• No entregue claves personales.

Ordenar las finanzas

Antes de solicitar:

1. Enumere ingresos líquidos.
2. Registre gastos fijos.
3. Incluya deudas y cuotas.
4. Calcule el ahorro disponible.
5. Reserve dinero para gastos operacionales.
6. Prepare un fondo para emergencias.
7. Determine el precio máximo prudente.

Revisar la información financiera

Obtenga el Informe de Deudas y compruebe:

• Que las obligaciones correspondan.
• Que las deudas pagadas estén actualizadas.
• Que no existan morosidades desconocidas.
• Que los cupos utilizados coincidan.
• Que no aparezcan obligaciones como aval no recordadas.

Si existe un error, solicite su corrección a la institución informante antes de postular.

Reunir documentos de renta

Prepare versiones recientes y legibles de:

• Liquidaciones.
• Contrato.
• Cotizaciones.
• Formulario 22.
• Carpeta tributaria.
• Cartolas.
• Certificados de pensión.
• Contratos de arriendo.

Solicitar simulaciones comparables

Utilice el mismo:

• Monto.
• Pie.
• Plazo.
• Tipo de tasa.
• Tipo de vivienda.

Comparar un crédito a veinte años con otro a treinta años solo por el dividendo puede conducir a una conclusión equivocada.

Solicitar la preevaluación

Entregue información completa sobre:

• Ingresos.
• Deudas.
• Estado civil.
• Complemento de renta.
• Pie.
• Tipo de propiedad.

No omita obligaciones, porque la institución puede obtenerlas mediante sus consultas autorizadas.

Buscar una propiedad dentro del presupuesto

Considere:

• Precio.
• Pie.
• Gastos operacionales.
• Gastos comunes.
• Contribuciones.
• Mantención.
• Transporte.
• Reparaciones.

Revisar antecedentes antes de reservar

Solicite al vendedor:

• Dominio vigente.
• Certificado de gravámenes.
• Antecedentes municipales.
• Contribuciones.
• Gastos comunes.
• Información de ampliaciones.

Una revisión preliminar no reemplaza el estudio del banco, pero puede detectar problemas evidentes.

Negociar la promesa

Incluya condiciones relacionadas con:

• Aprobación del crédito.
• Tasación mínima.
• Aprobación de títulos.
• Plazo suficiente.
• Devolución del pie.
• Multas equilibradas.
• Entrega de la propiedad.

Aceptar la cotización

Antes de aceptarla revise:

• Vigencia.
• Tasa.
• CAE.
• CTC.
• Plazo.
• Dividendo.
• Seguros.
• Gastos.
• Tipo de hipoteca.
• Prepago.

Coordinar tasación y estudio

Entregue rápidamente los antecedentes solicitados y guarde:

• Comprobantes de pago.
• Informe de tasación cuando se entregue.
• Observaciones de títulos.
• Correos.
• Plazos.

Revisar la escritura

Solicite el borrador con anticipación y compare con la cotización.

No firme si existen diferencias no explicadas en:

• Tasa.
• Monto.
• Plazo.
• Seguros.
• Tipo de hipoteca.
• Facultades.
• Datos del inmueble.

Dar seguimiento a la inscripción

Conserve el número de carátula o solicitud del Conservador y verifique:

• Inscripción de dominio.
• Hipoteca.
• Prohibiciones.
• Observaciones.
• Fecha de pago al vendedor.

Errores comunes que conviene evitar

• Comprar según el máximo aprobado: puede dejar el presupuesto sin margen.
• Comparar solo el dividendo: un plazo mayor puede elevar el costo total.
• Confundir simulación con cotización: la primera es referencial.
• Creer que la preaprobación es definitiva: falta evaluar la propiedad.
• No revisar la UF: el pago en pesos puede cambiar.
• No calcular gastos operacionales: el pie no es el único desembolso.
• Financiar el pie con otra deuda: aumenta la carga financiera.
• Solicitar varios créditos simultáneos: puede modificar la evaluación.
• Ocultar deudas: la institución puede detectarlas y rechazar la solicitud.
• Entregar documentos alterados: puede generar consecuencias legales.
• Firmar una reserva sin devolución: puede perderse el dinero.
• Firmar una promesa sin condición de financiamiento: puede generar multas.
• No considerar una tasación inferior: obliga a aportar más recursos.
• No revisar ampliaciones: pueden impedir la aprobación del inmueble.
• No verificar al vendedor: puede no tener facultades para transferir.
• Ignorar el tipo de hipoteca: una garantía general puede cubrir otras deudas.
• No revisar los seguros: las coberturas y deducibles varían.
• Creer que los meses de gracia son gratuitos: acumulan intereses.
• No leer la escritura: contiene las obligaciones definitivas.
• No guardar la cotización: dificulta comparar con el contrato.
• No dar seguimiento al Conservador: pueden existir observaciones pendientes.
• Entregar ClaveÚnica: ningún ejecutivo necesita conocerla.
• Pagar a cuentas personales: los gastos deben canalizarse oficialmente.
• No reservar un fondo de emergencia: aumenta el riesgo ante imprevistos.
• Esperar a caer en mora para contactar al banco: limita las alternativas.

Ejemplos prácticos

Trabajador dependiente con sueldo fijo

Reúne sus liquidaciones, contrato, certificado de antigüedad y cotizaciones. Compara créditos usando el mismo monto y plazo. Aunque recibe una aprobación elevada, elige una vivienda con un dividendo que le permite mantener ahorro mensual.

Profesional independiente

Presenta sus Formularios 22, carpeta tributaria, boletas, contratos y cartolas. La institución calcula un promedio de ingresos y no considera completamente un contrato reciente que todavía no demuestra continuidad.

Pareja que complementa renta

Ambas personas entregan sus antecedentes y quedan obligadas conforme a la escritura. Antes de firmar acuerdan cómo pagarán el pie, los dividendos y los gastos en caso de una separación.

Comprador de vivienda usada con ampliación

La tasación detecta una construcción no regularizada. El banco excluye esa superficie y exige al vendedor regularizarla antes de continuar.

Persona con preaprobación que firma una promesa

Incorpora una condición que permite terminar la promesa y recuperar los pagos si el crédito es rechazado o la tasación resulta insuficiente dentro del plazo acordado.

Comprador de vivienda nueva

Consulta si el proyecto y la institución participan en el subsidio a la tasa para viviendas nuevas. Verifica cupos y condiciones antes de considerar el beneficio dentro de su presupuesto.

Solicitante con crédito de consumo

El dividendo hipotecario parece pagable, pero al sumar las demás cuotas supera el nivel aceptado. Decide prepagar parte de la deuda y esperar a que el informe financiero se actualice.

Propietario que desea refinanciar

Solicita liquidación de prepago, cotiza en otras instituciones y compara el ahorro total con tasación, escritura, inscripciones, seguros y alzamiento.

Canales, alternativas o recursos útiles

Comisión para el Mercado Financiero

La CMF ofrece información sobre:

• Créditos hipotecarios.
• Seguros.
• Gastos operacionales.
• Capacidad de pago.
• Informe de deudas.
• Entidades fiscalizadas.
• Simuladores.
• Consultas y reclamos.

El portal educativo se encuentra en CMF Educa.

Simulador hipotecario de la CMF

Conviene utilizarlo para comparar de forma inicial:

• Instituciones.
• Montos.
• Plazos.
• Tipos de crédito.
• Tipos de tasa.
• Costos estimados.

Los resultados son referenciales y no reemplazan la evaluación personal.

Informe de Deudas

Conviene obtenerlo antes de solicitar para detectar:

• Deudas vigentes.
• Errores.
• Obligaciones como aval.
• Cupos utilizados.
• Información desactualizada.

El acceso para personas naturales se encuentra en Conoce tu Deuda.

SERNAC

El Servicio Nacional del Consumidor permite revisar derechos financieros y presentar reclamos relacionados con:

• Información insuficiente.
• Diferencias entre cotización y contrato.
• Cargos.
• Ventas asociadas.
• Cobranza.
• Incumplimiento de condiciones ofrecidas.

Banco Central de Chile

Conviene consultar para:

• Valor de la UF.
• Estadísticas de tasas.
• Información económica.
• Normas financieras.

Servicio de Impuestos Internos

Permite obtener:

• Carpeta tributaria.
• Formularios 22.
• Certificados.
• Avalúo fiscal.
• Deuda y antecedentes de contribuciones dentro de los canales correspondientes.

Ministerio de Vivienda y Urbanismo

Conviene consultar para:

• Subsidios habitacionales.
• Programas de vivienda.
• Subsidio a la tasa de viviendas nuevas.
• Requisitos y llamados.
• Instituciones participantes.

La información oficial se encuentra en minvu.gob.cl.

ChileAtiende

Entrega información sobre:

• Dominio vigente.
• Gravámenes y prohibiciones.
• Inscripción de propiedades.
• Inscripción de hipotecas.
• Subsidios.
• Certificados.

Conservador de Bienes Raíces

Conviene acudir para:

• Solicitar títulos y certificados.
• Inscribir la compraventa.
• Inscribir la hipoteca.
• Inscribir prohibiciones.
• Obtener copias.
• Revisar el estado de una solicitud.

Debe utilizarse el Conservador competente según la ubicación del inmueble.

Banco, cooperativa o institución financiera

Debe entregar información sobre:

• Requisitos.
• Tasas.
• Plazo.
• Financiamiento.
• Seguros.
• Gastos.
• Cotización.
• Estado del trámite.

Las comunicaciones importantes deben guardarse por escrito.

Corredor de propiedades

Puede facilitar la negociación y recopilación de antecedentes, pero no reemplaza:

• La evaluación del banco.
• El estudio jurídico.
• La tasación.
• La revisión del comprador.

Antes de pagar una comisión se deben acordar servicios, monto y oportunidad de pago.

Abogado independiente

Conviene contratarlo cuando:

• La promesa contiene multas importantes.
• Existen observaciones de títulos.
• La propiedad proviene de una herencia.
• Hay ampliaciones o subdivisiones.
• Se comprarán derechos.
• El vendedor actúa mediante poder.
• La operación es de alto valor.

Cuándo conviene usar cada alternativa

Simulador de la CMF

Conviene durante la etapa inicial para estimar y comparar.

Preevaluación bancaria

Conviene antes de comprometerse con una vivienda.

Cotización formal

Conviene cuando ya se entregaron los antecedentes y se desea comparar condiciones vinculantes dentro de su vigencia.

Informe de Deudas

Conviene antes de postular y después de pagar obligaciones importantes.

Carpeta Tributaria

Conviene para independientes, empresarios y personas que acreditan ingresos tributarios.

Abogado independiente

Conviene para revisar promesas, contratos y situaciones jurídicas complejas.

ChileAtiende y Conservador

Convienen para obtener antecedentes registrales de la propiedad.

SERNAC

Conviene cuando existe una diferencia de información, cobro o condiciones ofrecidas.

CMF

Conviene para consultas sobre instituciones fiscalizadas, normas financieras e Informe de Deudas.

Lista de control del solicitante

• Cédula vigente.
• Ingresos acreditados.
• Deudas revisadas.
• Pie disponible.
• Gastos operacionales considerados.
• Fondo de emergencia.
• Documentación laboral o tributaria.
• Complemento de renta informado.
• Presupuesto mensual calculado.
• Cotizaciones comparadas.

Lista de control de la propiedad

• Dominio vigente.
• Gravámenes y prohibiciones.
• Contribuciones.
• Recepción final.
• Superficies regularizadas.
• Gastos comunes.
• Vendedor identificado.
• Poderes vigentes.
• Planos.
• Reglamento de copropiedad.

Lista de control de la cotización

• Monto.
• Pie.
• Plazo.
• Tasa.
• Tipo de tasa.
• CAE.
• CTC.
• Dividendo.
• Seguros.
• Gastos.
• Tipo de hipoteca.
• Prepago.
• Vigencia.

Lista de control antes de firmar

• Comparé el contrato con la cotización.
• Revisé los datos personales.
• Revisé la propiedad.
• Comprendí la hipoteca.
• Revisé la prohibición.
• Comprendí los seguros.
• Conozco el primer vencimiento.
• Conozco el canal de pago.
• Revisé las instrucciones notariales.
• Guardé una copia.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un crédito hipotecario?

Es un financiamiento garantizado mediante una hipoteca constituida sobre un inmueble.

¿Para qué se puede utilizar?

Para comprar, construir, ampliar, reparar, refinanciar u obtener recursos de libre disposición, según el producto.

¿Quién puede solicitarlo?

Una persona natural o jurídica que cumpla los requisitos de la institución y pueda constituir la garantía correspondiente.

¿Existe una renta mínima única?

No. Cada institución establece sus condiciones según el monto, plazo, deudas y perfil.

¿Cuánta antigüedad laboral necesito?

Depende de la institución, el tipo de contrato y la continuidad de ingresos.

¿Puedo solicitarlo con contrato a plazo?

Puede ser posible si acredita continuidad y cumple las políticas de riesgo.

¿Puedo obtenerlo si soy independiente?

Sí. Debe demostrar ingresos estables mediante antecedentes tributarios, boletas, cartolas y otros documentos.

¿Cuántas declaraciones de renta piden?

Depende de la institución. Es frecuente que soliciten más de un año para comprobar continuidad.

¿Puedo solicitarlo si soy pensionado?

Sí, sujeto a renta, edad, plazo y asegurabilidad.

¿Una persona extranjera puede solicitarlo?

Sí, dependiendo de su residencia, ingresos, documentación y políticas de la entidad.

¿Necesito residencia definitiva?

No en todas las instituciones, pero algunas la exigen o aplican condiciones diferentes.

¿Qué es complementar renta?

Es sumar los ingresos de otra persona para mejorar la capacidad de pago.

¿Quién puede complementar?

Depende del banco. Puede aceptarse cónyuge, conviviente, pareja, familiar u otra persona.

¿La persona que complementa queda endeudada?

Normalmente asume obligaciones como coprestatario o codeudor y la deuda afecta su capacidad financiera.

¿Qué es un aval?

Es una persona que garantiza el pago conforme a las condiciones del contrato.

¿Qué es un codeudor solidario?

Es una persona que puede ser obligada a pagar la totalidad de la deuda.

¿Qué documentos pide el banco?

Identificación, comprobantes de renta, deudas, patrimonio, pie y antecedentes de la propiedad.

¿Qué documentos necesita un dependiente?

Liquidaciones, contrato, antigüedad, cotizaciones, cartolas y otros antecedentes solicitados.

¿Qué documentos necesita un independiente?

Formularios 22, boletas, carpeta tributaria, cartolas, contratos y declaraciones de renta.

¿Qué es una carpeta tributaria?

Es un documento generado en el SII que reúne información tributaria para acreditar renta u otros antecedentes.

¿Debo entregar mi Clave Tributaria al banco?

No. Debe generar y compartir los documentos mediante los mecanismos oficiales.

¿Qué es el Informe de Deudas?

Es un documento de la CMF que muestra obligaciones informadas por entidades financieras supervisadas.

¿Cómo lo obtengo?

Las personas naturales ingresan al portal Conoce tu Deuda mediante ClaveÚnica.

¿Tener una deuda impide obtener un hipotecario?

No siempre. Se evalúan el monto, la cuota, el comportamiento de pago y la carga total.

¿Tener morosidad afecta?

Sí, puede reducir las posibilidades de aprobación.

¿Ser aval afecta mi evaluación?

Sí, porque representa una obligación potencial.

¿Cerrar una tarjeta mejora la evaluación?

Puede reducir riesgos o cupos disponibles, pero depende de la política del banco y de la actualización de los registros.

¿Puedo pedir un crédito de consumo para el pie?

Puede hacerlo, pero aumenta la carga financiera y puede afectar la aprobación.

¿Cuánto pie necesito?

Depende del porcentaje financiado. Un financiamiento del 80% requiere cubrir aproximadamente el 20% más gastos y diferencias de tasación.

¿Todos los bancos financian el 90%?

No. Depende del producto, la persona, la propiedad y los programas vigentes.

¿Qué valor utiliza el banco?

Habitualmente considera el menor entre el precio y la tasación.

¿Qué pasa si la tasación es menor?

El comprador debe aportar más recursos o renegociar el precio.

¿Puedo apelar una tasación?

Puede solicitar revisión, pero la institución define su procedimiento y puede cobrar una nueva evaluación.

¿Una tasación sirve en otro banco?

No necesariamente.

¿Qué es una simulación?

Es un cálculo referencial que no garantiza aprobación ni condiciones definitivas.

¿Qué es una preaprobación?

Es una evaluación inicial favorable, sujeta a comprobaciones y aprobación del inmueble.

¿Puedo comprar con una preaprobación?

Debe actuar con cautela y pactar condiciones en la promesa, porque todavía puede existir rechazo.

¿Qué es una cotización formal?

Es una propuesta entregada después de evaluar comercialmente al solicitante como sujeto de crédito.

¿Cuánto dura una cotización?

Debe tener una vigencia mínima de siete días hábiles.

¿Qué es la CAE?

Es un indicador anual que facilita comparar el costo de créditos equivalentes.

¿Qué es el Costo Total del Crédito?

Es la suma total estimada que se pagará durante la vigencia del financiamiento.

¿Qué es más importante, la tasa o la CAE?

Ambas deben revisarse. La CAE incorpora más costos que la tasa por sí sola.

¿Por qué un dividendo bajo puede ser más caro?

Porque un plazo más largo reduce la cuota, pero aumenta los intereses totales.

¿Qué es una tasa fija?

Es una tasa que permanece conforme a lo pactado durante el período definido.

¿Qué es una tasa variable?

Es una tasa que cambia según el índice y periodicidad indicados en el contrato.

¿Qué es una tasa mixta?

Combina una tasa fija inicial con otra variable o revisable posteriormente.

¿Qué es la UF?

Es una unidad reajustable según la variación del IPC.

¿Por qué sube el dividendo en pesos?

Porque el valor de la UF puede aumentar, aunque el monto en UF permanezca.

¿Puede bajar el dividendo en pesos?

Puede ocurrir si la UF disminuye, aunque su comportamiento depende de la inflación.

¿Puedo pedir un crédito en pesos?

Depende de la oferta disponible. Debe comparar tasa, plazo, dividendo y costo total.

¿Qué gastos debo pagar?

Tasación, estudio de títulos, escritura, notaría, impuestos, inscripciones y seguros, entre otros.

¿Los gastos están incluidos en el pie?

No necesariamente. Deben presupuestarse por separado.

¿El banco puede financiar los gastos?

Algunos productos permiten incorporarlos bajo límites y condiciones determinadas.

¿Qué es el estudio de títulos?

Es la revisión jurídica de la propiedad y de la capacidad del vendedor para transferirla.

¿Quién paga el estudio?

Generalmente el solicitante, aunque depende de la oferta.

¿Qué pasa si los títulos son rechazados?

La operación puede detenerse hasta resolver las observaciones o terminarse si no tienen solución aceptable.

¿Me devuelven los gastos si se rechaza la propiedad?

Depende de la causa, el servicio y las condiciones informadas. Debe preguntarse antes de pagar.

¿Qué es el dominio vigente?

Es el documento que acredita quién figura actualmente como dueño.

¿Qué informa el certificado de gravámenes?

Hipotecas, prohibiciones, embargos, servidumbres y otras cargas registradas.

¿Qué pasa si la vivienda tiene una hipoteca?

Puede comprarse si se coordina su alzamiento y pago conforme a las instrucciones de la operación.

¿Qué pasa si tiene un embargo?

El embargo debe analizarse y normalmente resolverse antes de transferir válidamente.

¿Qué pasa si tiene ampliaciones no regularizadas?

El banco puede disminuir la tasación, exigir regularización o rechazar la garantía.

¿Qué es la recepción final?

Es la aprobación municipal que acredita que la obra fue ejecutada conforme a los permisos y condiciones aplicables.

¿Puedo financiar una parcela?

Depende de la institución, ubicación, destino, accesos, subdivisión y construcciones.

¿Puedo financiar un terreno sin casa?

Algunas instituciones tienen productos específicos, normalmente con condiciones diferentes.

¿Puedo financiar una segunda vivienda?

Sí, si cumple la evaluación, aunque pueden cambiar el pie, la tasa y el tratamiento de ingresos.

¿Puedo financiar una propiedad para arrendar?

Sí, sujeto a las políticas de la entidad. El ingreso futuro de arriendo puede no considerarse completamente.

¿Qué seguros son obligatorios?

Desgravamen e incendio.

¿El seguro de incendio incluye terremoto?

No necesariamente. Debe revisarse la póliza.

¿Puedo contratar seguros por mi cuenta?

Sí, si la póliza cumple las coberturas y condiciones exigidas por la institución.

¿Qué cubre el seguro de desgravamen?

El saldo insoluto ante el fallecimiento del asegurado, conforme a las condiciones y exclusiones.

¿Cubre invalidez?

Solo si se contrata la cobertura adicional correspondiente.

¿Qué pasa si no soy aceptado por el seguro?

Puede afectar la aprobación, el monto, el plazo o exigir una solución alternativa.

¿Qué son los meses de gracia?

Permiten retrasar el inicio del pago, acumulando intereses.

¿Son gratuitos?

No.

¿Qué son los meses de no pago?

Son meses en que se posterga un dividendo bajo condiciones pactadas, generando efectos financieros posteriores.

¿Puedo prepagar?

Sí, de acuerdo con la ley y el contrato.

¿Existe comisión por prepago?

Puede existir dentro de los límites legales. Debe revisarse la hoja resumen.

¿Conviene reducir plazo o dividendo?

Reducir plazo suele ahorrar más intereses, mientras reducir dividendo mejora el flujo mensual. Debe evaluarse cada situación.

¿Puedo cambiar el crédito a otro banco?

Sí, mediante refinanciamiento o portabilidad, sujeto a aprobación.

¿Qué es la portabilidad financiera?

Es un procedimiento para solicitar el traslado de productos financieros a otra institución.

¿La portabilidad es gratuita?

Puede generar gastos de tasación, estudio, escritura, inscripción y alzamiento.

¿Qué es una reserva?

Es un pago para retirar temporalmente una propiedad de la oferta bajo condiciones escritas.

¿La reserva se devuelve si el banco rechaza?

Solo si así lo establece claramente el documento.

¿Qué es una promesa de compraventa?

Es un contrato que obliga a celebrar posteriormente la compraventa bajo condiciones determinadas.

¿Debo firmarla antes de la aprobación?

Puede hacerse, pero debe incluir condiciones que protejan al comprador si el financiamiento, tasación o títulos son rechazados.

¿Necesito abogado para la promesa?

No siempre es obligatorio, pero es recomendable por las multas y obligaciones involucradas.

¿Qué pasa después de la aprobación?

Se redacta la escritura, se firma, se presenta al Conservador y se cumplen las instrucciones de pago.

¿Firmar la escritura me convierte inmediatamente en dueño?

No. La propiedad se adquiere mediante la inscripción en el Conservador.

¿Cuánto demora la inscripción?

Depende del Conservador, la carga de trabajo y la existencia de observaciones.

¿Qué pasa si el Conservador observa la escritura?

Debe corregirse o complementar el título antes de inscribir.

¿Cuándo recibe el dinero el vendedor?

Cuando se cumplen las condiciones de las instrucciones notariales, normalmente después de las inscripciones requeridas.

¿Cuándo pago el primer dividendo?

En la fecha establecida en la escritura y el calendario de la institución.

¿Qué pasa si me atraso?

Pueden cobrarse intereses moratorios, gastos de cobranza y eventualmente iniciarse acciones judiciales.

¿Pueden rematar la propiedad?

Sí, si existe incumplimiento y se siguen los procedimientos judiciales correspondientes.

¿Qué hago si pierdo el empleo?

Contacte inmediatamente al banco, revise seguros y evalúe renegociación, refinanciamiento o venta antes de acumular mora.

¿Puedo vender una propiedad hipotecada?

Sí, coordinando el pago de la deuda y el alzamiento de la hipoteca.

¿Qué es el alzamiento?

Es la cancelación registral de la hipoteca o prohibición una vez cumplidas las condiciones.

¿El banco debe alzar al terminar de pagar?

Debe realizarse el procedimiento de alzamiento conforme a la normativa y al tipo de garantía.

¿El subsidio habitacional garantiza el crédito?

No. El banco igualmente evalúa capacidad de pago y riesgo.

¿Qué es el subsidio a la tasa para vivienda nueva?

Es un beneficio regulado por la Ley N.º 21.748 para determinados créditos de viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, sujeto a requisitos y cupos.

¿Se aplica automáticamente?

No. Debe cumplirse la normativa y solicitarse mediante una institución participante.

¿Puedo usarlo para una vivienda usada?

El programa se dirige a viviendas nuevas en primera venta.

¿Cómo sé si existen cupos?

Consulte al Minvu y a las instituciones financieras participantes.

¿Debo pagar por una preaprobación?

Normalmente la evaluación inicial no tiene costo, pero debe confirmar antes de iniciar.

¿Es seguro enviar documentos por correo?

Solo a direcciones institucionales y mediante canales protegidos.

¿Debo entregar ClaveÚnica?

No. Es personal.

¿Un ejecutivo puede garantizar la aprobación?

No. La decisión depende de las evaluaciones y aprobaciones internas.

¿Qué hago si detecto un cobro no informado?

Solicite una explicación escrita y reclame ante la institución, SERNAC o CMF según corresponda.

¿Cuál es la recomendación principal?

Ordenar las finanzas, comparar cotizaciones equivalentes, revisar la propiedad antes de comprometer dinero y leer completamente la escritura antes de firmar.

Solicitar un crédito hipotecario en Chile requiere superar una evaluación financiera y acreditar que la propiedad puede transferirse e hipotecarse válidamente.

Los requisitos no son iguales en todas las instituciones. Cada banco, cooperativa, compañía de seguros o agente administrador puede definir condiciones de renta, antigüedad, edad, porcentaje de financiamiento, plazo y relación entre deuda e ingresos.

Los trabajadores dependientes suelen acreditar sus ingresos mediante liquidaciones, contrato, antigüedad y cotizaciones. Los independientes presentan declaraciones de renta, boletas, carpeta tributaria, cartolas y antecedentes de continuidad.

Quienes complementan renta deben entregar los mismos documentos y comprender que pueden asumir responsabilidad directa por la totalidad de la deuda.

Antes de postular conviene revisar el Informe de Deudas de la CMF, mantener los pagos al día, evitar nuevas obligaciones y preparar recursos suficientes para el pie y los gastos operacionales.

La simulación es solo referencial. La preaprobación tampoco garantiza el crédito definitivo, porque falta evaluar la tasación, los títulos, la asegurabilidad y la situación financiera actualizada.

Para comparar alternativas se deben utilizar el mismo monto, plazo y tipo de tasa. Además del dividendo, es indispensable revisar la CAE, el Costo Total del Crédito, los seguros, los gastos y las reglas de prepago.

Los créditos en UF mantienen el saldo y los dividendos expresados en esa unidad, pero el equivalente en pesos cambia con su valor diario. Por ello, el presupuesto debe incluir un margen frente a variaciones e imprevistos.

El porcentaje de financiamiento se calcula habitualmente sobre el menor valor entre el precio y la tasación. Si la tasación es inferior, el comprador necesitará aportar una cantidad mayor.

El estudio de títulos analiza la situación jurídica del inmueble. Una propiedad puede ser rechazada por hipotecas, prohibiciones, herencias pendientes, errores de inscripción, deudas o ampliaciones no regularizadas.

Antes de pagar una reserva o firmar una promesa se deben revisar los documentos básicos y establecer condiciones relacionadas con la aprobación del crédito, la tasación y el estudio de títulos.

Los gastos operacionales incluyen tasación, estudio, escritura, notaría, impuestos, derechos conservatorios y seguros. Deben solicitarse por escrito y considerarse además del pie.

Los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios. El deudor debe revisar coberturas, exclusiones, deducibles y si existen protecciones adicionales por sismo, invalidez o cesantía.

La escritura contiene las obligaciones definitivas. Antes de firmar se debe comparar con la cotización y verificar el monto, tasa, plazo, tipo de hipoteca, prohibiciones, seguros, prepago y datos de la propiedad.

La compraventa y la hipoteca deben inscribirse ante el Conservador de Bienes Raíces. La firma notarial no convierte por sí sola al comprador en propietario.

Los subsidios y garantías estatales pueden mejorar las condiciones de determinadas operaciones, pero no reemplazan la evaluación comercial. Sus cupos, requisitos e instituciones participantes deben verificarse oficialmente.

Si durante la vigencia del crédito aparecen dificultades de pago, conviene contactar a la institución antes de caer en mora. Esperar puede aumentar los intereses, gastos de cobranza y riesgo de ejecución de la propiedad.

Finalmente, se recomienda utilizar el simulador de la CMF, consultar el Informe de Deudas, solicitar cotizaciones en varias instituciones, revisar antecedentes registrales mediante canales oficiales y buscar asesoría independiente cuando la promesa o los títulos sean complejos. Una decisión informada permite elegir una vivienda y un financiamiento compatibles con la capacidad económica real del hogar.